Договор аренды земельных участков судебная практика

Анализ судебной практики по аренде

ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА ДО ИСТЕЧЕНИЯ СРОКА АРЕНДЫ

Если арендодатель обратился в суд с иском о возврате арендованного имущества до истечения срока, установленного абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, но на момент вынесения решения этот срок уже истек, то в иске не может быть отказано ввиду преждевременного обращения в суд. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2009 N КГ-А41/4904-09 по делу N А41-2226/08:

«…Государственное научное учреждение «Научно-исследовательский институт сельского хозяйства Центральных районов Нечерноземной зоны» (ГНУ «НИИСХ ЦРНЗ») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Центр «Алфей» об обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, ул. Агрохимиков, д. 17, в связи с прекращением действия договора аренды от 01.01.2004 N 24А2004.

Ссылка суда апелляционной инстанции на преждевременное обращение истца с настоящим иском необоснованна, поскольку на момент принятия решения по настоящему делу (26 ноября 2008 года) уже истек трехмесячный срок, установленный частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, для уведомления другой стороны об окончании срока действия договора, освобождении арендуемых помещений и передаче их истцу по акту приема-передачи…»

ОТНОШЕНИЯ ДО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Нередко стороны, заключая договор аренды, распространяют его действие на отношения, возникшие до его заключения. Впоследствии могут возникнуть споры относительно того, с какого момента отсчитывается срок действия договора.

От решения данного вопроса может зависеть, подлежит ли такой договор государственной регистрации (если совокупный срок аренды составляет год или более).

Срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2009 по делу N А29-3136/2009:

«…ОАО «РЖД» (арендодатель), представители адвокаты Москвы и ООО «Кослансельхозтехника» (арендатор) заключили договор аренды части земельного участка от 30.09.2008 N 314-НОДЮ, по условиям которого арендатору передана в аренду часть земельного участка из земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения с кадастровым номером 11:09:0000000:0030, площадью 5990,5 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Коми, Удорский район, ст. Колсан, в границах, указанных в плане участка, для эксплуатации примыкающего подъездного железнодорожного пути.

Срок действия договора определен в пункте 2 указанного договора, в соответствии с которым договор действует с даты подписания по 31 декабря 2008 года и его условия распространяются на отношения сторон, возникшие с 27 ноября 2007 года.

В рассматриваемом случае ООО «Кослансельхозтехника» стало собственником недвижимого имущества (железнодорожного тупика) и приступило к его эксплуатации, тем самым задействовав в своей деятельности и земельный участок, занятый этим имуществом. Для оформления фактического землепользования между собственником земли и собственником недвижимости состоялось подписание договора аренды от 30.09.2008 N 314-НОДЮ. При этом в самом договоре стороны оговорили распространение условий договора аренды на отношения, сложившиеся до его подписания, что не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенных обстоятельств суд сделал правильный вывод о необходимости взыскания с ответчика задолженности за пользование земельным участком с 27 ноября 2007 года.

Доводы заявителя о заключении договора аренды на срок более года, а потому о необходимости его государственной регистрации суд округа проверил и отклонил в силу следующего.

Срок аренды определен сторонами в договоре с 30 сентября 2008 года по 31 декабря 2008 года и составляет менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Вместе с тем из содержания приведенной нормы следует, что наличие в договоре подобного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды, поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, то есть менее одного года, в связи с чем данный договор не подлежал государственной регистрации…»

ЧАСТЬ ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Часть помещения может быть объектом аренды, если в договоре содержатся данные, позволяющие ее индивидуализировать, а также если она обозначена на поэтажном плане.

Такой вывод можно сделать из судебной практики.

В приведенном ниже Постановлении суд признал договор аренды части помещения незаключенным, поскольку в нем не было данных, позволяющих индивидуализировать эту часть, и отсутствовал надлежаще оформленный план помещения.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.01.2010 N Ф03-7379/2009 по делу N А73-6056/2009:

«…как усматривается из материалов дела, общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества от 10.11.2008 N 93.

В соответствии с пунктом 1 договора арендодатель передает во временное пользование нежилое помещение без права выкупа, расположенное по адресу: пр. Мира, д. 37, для реализации одежды и аксессуаров. А именно часть площади торгового зала общей площадью 45,40 кв. м на третьем этаже.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не заключенным.

С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции, дав оценку условиям договора, в том числе пункту 1.1 договора (передача в аренду части площади торгового зала на третьем этаже площадью 45,40 кв. м), указав на отсутствие в договоре ссылки на приложение к договору с экспликацией помещений, пришел к выводу о том, что в данном случае невозможно определенно установить объект аренды.

При этом арбитражный суд не принял в качестве доказательств представленную истцом схему третьего этажа, поскольку она была составлена по состоянию на 1 января 2009 года (договор подписан 10 ноября 2008 года). Кроме того, как установил арбитражный суд, отмеченные на схеме торговые места, шесть из которых имеют площадь 45,40 кв. м, не индивидуализированы.

Установив факт несогласования сторонами договора существенного условия о предмете договора, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что этот договор следует считать незаключенным, не порождающим правовых последствий в виде возникновения у арендатора обязательств по внесению арендных платежей, установленных договором, и уплате пеней, предусмотренных этим договором.

С учетом изложенного у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для переоценки установленных арбитражным судом первой инстанции обстоятельств относительно несогласования сторонами в договоре объекта аренды и для вывода о наличии между сторонами обязательственных отношений, вытекающих из договора аренды.

При таких обстоятельствах обжалуемое постановление апелляционного суда подлежит отмене на основании статьи 288 (части 1, 2) АПК РФ с оставлением в силе решения арбитражного суда от 12.08.2009…»

СОГЛАСИЕ НА РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Для расторжения договора аренды необходимо согласие всех собственников сдаваемого в аренду имущества, которое находится в общей долевой собственности. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.08.2009 N Ф03-3509/2009 по делу N А24-1699/2008:

«…учитывая изложенные обстоятельства, судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что выдел доли в праве общей долевой собственности в натуре в установленном законом порядке не производился, доказательств того, что за истцом зарегистрировано право собственности на реальную долю в общем долевом имуществе, в материалах дела не представлено, в связи с чем наличие права истца на конкретные помещения не доказано, следовательно, истец не вправе распоряжаться общим имуществом без согласия других участников общей собственности и требовать расторжения договора аренды и выселения ответчика без соглашения со вторым собственником.

При таких обстоятельствах не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований в соответствии с пунктами 2, 3 статьи 615 ГК РФ…»

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕИЗМЕННЫ

Условие договора аренды о его расторжении в случае перехода права собственности на предмет аренды не противоречит пункту 1 статьи 617 ГК РФ. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Читайте так же:  Сколько сейчас платят пособия по уходу за ребенком

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 по делу N А78-4181/2009:

«…между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (арендодатель) и Департаментом записи актов гражданского состояния Забайкальского края (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 12.05.2009, по условиям которого в аренду было предоставлено нежилое встроенное помещение муниципальной собственности, расположенное по адресу: г. Чита, ул. Шестиперова, 66, площадью 64,53 кв. м.

Пунктом 5.9 договора стороны предусмотрели, что, если объект будет включен в план приватизации муниципального имущества, договор будет считаться расторгнутым с момента полной оплаты его стоимости победителем торгов, на которые объект был выставлен, о чем арендодатель обязан уведомить арендатора. После получения уведомления арендатор обязан в тридцатидневный срок по акту приема-передачи передать объект арендодателю.

Полагая, что данный пункт договора противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокурор обратился с требованиями о признании данного пункта недействительным в силу ничтожности.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором могут быть предусмотрены основания его расторжения, в том числе по требованию одной из сторон.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также допускает установление договором аренды оснований для его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Исходя из положений пунктов 1, 4 статьи 421, статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны в договоре аренды вправе установить основания для его досрочного расторжения.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует вопрос сохранения договора аренды при изменении арендодателя. Данная норма права не содержит условия по урегулированию ситуации о возможности включения или невключения в договор условия о его досрочном расторжении при смене собственника.

Суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что из содержания пункта 1 статьи 617 Кодекса не следует ее запретительный характер для включения в договор аренды по соглашению сторон условия о его досрочном расторжении при переходе титульного права на объект аренды. Данная норма регулирует случаи, когда между сторонами договора аренды возникает не урегулированный в договоре спор относительно правовой судьбы сделки при переходе права собственности на объект аренды к другому лицу.

Условие пункта 5.9 договора о расторжении договора с момента полной оплаты стоимости объекта аренды победителем торгов при включении данного объекта в план приватизации не противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции при рассмотрении исковых требований норм материального права не нашли своего подтверждения…»

СОГЛАСИЕ СОБСТВЕННИКА НА ПРОДЛЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Для заключения или продления договора аренды необходимо согласие всех собственников сдаваемого в аренду имущества. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2009 N Ф09-7273/08-С6 по делу N А60-34547/2007:

«…как установлено судами, между Управлением по жилищной политике администрации г. Нижнего Тагила (владелец) и обществом «Здоровье» (предприятие) 14.06.2005 заключен договор N 43 об использовании помещения в жилом доме, арендуемого предприятием у администрации города (т. 1, л.д. 15 — 20), по условиям которого владелец предоставил предприятию для использования в качестве кулинарии-закусочной во временное пользование подвальное помещение общей площадью 315,6 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Победы, д. 22 (п. 1.1 договора).

Срок действия договора установлен сторонами с 14 июня 2005 года по 11 июня 2006 года (п. 8.1 договора) и впоследствии продлен до 9 июня 2007 года (т. 1, л.д. 14).

Заместитель прокурора Свердловской области, полагая, что договор от 14.06.2005 N 43 заключен неуполномоченным лицом и не соответствует требованиям действующего законодательства (статьи 246, 247, 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), обратился в Арбитражный суд Свердловской области с названным иском. В обоснование своих требований заместитель прокурора указал, что переданное в аренду помещение подвала является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома и может быть передано в аренду только с их согласия.

При этом суды правомерно исходили из следующего.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что переданное в аренду подвальное помещение является общим имуществом всех собственников жилых квартир, поскольку в нем находятся трубы теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, стояки холодной и горячей воды с вентилями (т. 1, л.д. 45, 46)…

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

На основании пункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что согласие всех собственников жилых помещений на передачу указанного в договоре аренды от 14.06.2005 N 43 помещения получено не было…

При таких обстоятельствах суды на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признали данный договор недействительным…»

АРЕНДА МОЖЕТ ИМЕТЬ МЕСТО ТОЛЬКО ПРИ ЗАРЕГИСТРИРОВАННОМ ПРАВЕ

Лицо, чьи права на недвижимое имущество не зарегистрированы в ЕГРП, не может сдавать его в аренду и требовать неосновательное обогащение с лица, использовавшего такое имущество до регистрации права собственности арендодателя. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.11.2009 по делу N А10-1976/2009:

«…судом первой инстанции установлено, что 13 ноября 2002 года между индивидуальным предпринимателем Валеевым В.Н. (покупатель) и открытым акционерным обществом «Бурятснабсбыт» (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества — здания магазина, находящегося по адресу: г. Гусиноозерск, ул. Центральная, 4.

29 мая 2008 года Валееву Валентину Николаевичу выдано свидетельство серии 03-АА N 409347 о государственной регистрации права на указанный объект недвижимости.

Предметом исковых требований индивидуального предпринимателя Валеева В.Н. является взыскание с индивидуального предпринимателя Вахитовой Г.Н. суммы неосновательного обогащения, возникшего из пользования нежилым помещением в отсутствие каких-либо правовых оснований, а также взыскание процентов за пользование чужими средствами.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, из анализа указанных норм права следует, что у истца до момента регистрации права собственности на переданное ответчику имущество отсутствовало право распоряжаться последним, в том числе путем сдачи в аренду.

Доводы истца о том, что неосновательное обогащение следует исчислять с 13 ноября 2002 года, то есть с момента заключения договора купли-продажи, признанного решением Гусиноозерского городского суда от 21.02.2008 надлежаще заключенным, касаются результатов оценки представленных доказательств.

Оснований для переоценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется…»

НЕПОЛНЫЙ АДРЕС ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Если в предварительном договоре аренды указаны только неполный адрес помещения и его площадь, такой договор признается незаключенным. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2009 по делу N А82-1820/2008-2:

«…в обоснование данного требования истец представил предварительный договор аренды от 27.03.2007, по условиям которого Новикова Т.В. (арендодатель) и Канунник Л.В. (арендатор) обязались в будущем заключить договор аренды помещения площадью 50 квадратных метров, расположенного в строящемся торгово-сервисном центре по улице Труфанова в городе Ярославле. Арендная плата определена сторонами как 85 000 рублей.

Оценив предварительный договор аренды от 27.03.2007, суды двух инстанций пришли к выводу о том, что в нем отсутствуют конкретные характеристики, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес), в связи с чем признали его незаключенным.

Судебные акты в части отказа в удовлетворении требования предпринимателя Новиковой Т.В. о взыскании 340 000 рублей упущенной выгоды являются законными…»

АРЕНДА НА ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Если объект незавершенного строительства, переданный в аренду, изменяется в результате строительства, договор аренды может быть признан незаключенным. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 по делу N А17-1012/2007:

Читайте так же:  Вклады 1994 года компенсация

«…иск основан на статьях 432, 607, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что на момент оформления арендных отношений между обществом с ограниченной ответственностью «Дженнифер-Иваново» (правопредшественником Общества) и Предпринимателем здание N 2/1 по улице Красной Армии являлось объектом незавершенного строительства, а поэтому помещения в нем не могли быть предметом аренды и не использовались Обществом по назначению. Полученные ответчиком средства по незаключенной сделке в виде арендной платы и капитальных вложений являются неосновательным обогащением.

Как видно из документов и установил суд, Предприниматель (арендатор) и ООО «Дженнифер-Иваново» (арендодатель), позднее реорганизованное в Общество, заключили договор от 01.07.2004 аренды нежилых помещений общей площадью 230 квадратных метров, расположенных в здании N 2/1 по улице Красной Армии города Иваново, обеспеченных всеми инженерными коммуникациями и обозначенных на техническом плане под литерами Б1, В1 и П, для организации арендатором розничной торговли и складирования товарных запасов сроком на 11 месяцев. Передача объекта найма оформлена контрагентами актом приема-передачи от 01.07.2004.

На момент заключения сделки Предприниматель являлся собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 260 квадратных метров (свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2003 серии 37 ВВ N 112831). Данный факт установлен в ходе судебного разбирательства по иску Общества к Предпринимателю о признании договора аренды от 01.07.2004 недействительным. Доказанные обстоятельства, отраженные в судебных актах под N А17-829/9-2005, имеют преюдициальное значение для настоящего спора в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По договору аренды от 01.07.2004 объектом имущественного найма выступали строящиеся площади. Законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности. Вместе с тем изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент передачи в аренду, а потому договор аренды такого объекта в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признан незаключенным.

При разрешении спорной ситуации суд установил, а материалами дела подтверждается, что Общество фактически использовало предоставленные Предпринимателем в аренду нежилые помещения по оговоренному сделкой коммерческому назначению: с целью открытия магазина «Дженнифер» произвело подготовительные мероприятия (в том числе заключило договор с ООО «Тринити» на выполнение монтажных, отделочных работ и поставку торгового оборудования), организовало розничную торговлю товарами в магазине. Общество добросовестно исполняло обязанность по внесению арендных платежей, представляющих собой форму оплаты арендодателю за право пользования переданным в аренду имуществом…»

УКЛОНЕНИЕ ОТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Непредставление стороной договора второго экземпляра подлинника договора аренды в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, является уклонением от государственной регистрации договора. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Примечание: Как следует из содержания действующей редакции пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», необходимые для государственной регистрации прав документы, которые выражают содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после регистрации прав возвращается правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов.

До 17 сентября 2003 года (дата вступления в силу Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») данная норма предусматривала, что все документы, необходимые для госрегистрации прав, подаются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником, т.е. допускалось представление надлежащим образом заверенной копии.

Судебная практика исходит из того, что нарушение данной обязанности является основанием для отказа в государственной регистрации (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 04.05.2008 N Ф09-2998/08-С6 по делу N А60-25830/2007).

В то же время, если право возникло до вступления в силу Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ, для государственной регистрации необходимо представить не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых (подлинник) после регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Кроме того, отсутствие второго экземпляра подлинника договора не является основанием для отказа в государственной регистрации права, возникшего до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (см., например, Определение ВАС РФ от 30.09.2008 N 10442/08 по делу N А40-47840/07-96-282).

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.06.2008 N А33-2842/07-Ф02-2787/08 по делу N АЗЗ-2842/07:

«…пунктом 3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение 15 дней от даты специального учета договора в земельном управлении осуществить его регистрацию в государственном учреждении юстиции «Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края».

Письмами от 27.03.2006 N 160, от 20.04.2006 N 193, от 19.05.2006 N 239, от 27.07.2006 N 328, от 22.08.2006 N 356, от 27.12.2006 N 497 истец обращался к ответчику с просьбой передать документы, необходимые для государственной регистрации, в том числе договор аренды земельного участка от 23.08.2001 N 4341, а именно второй подлинный экземпляр названного договора.

В ответ на обращения истца Департамент письмами от 11.04.2006 N 8587, от 15.05.2006 N 11557, от 01.02.2006 N 18162 отказал в предоставлении оригиналов договоров аренды, в том числе договора от 23.08.2001 N 4341, сообщив о том, что регистрацию договоров и дополнений к ним возможно осуществить силами арендодателя.

Ответчик письмом от 02.06.2006 N 13246 сообщил о том, что направил запрос о предоставлении подлинных кадастровых карт в отношении земельных участков, переданных в аренду.

Письмом от 15.06.2006 N 274 истец с целью ускорения регистрации долгосрочных договоров направил в адрес ответчика копии кадастровых планов земельных участков.

Письмом от 20.06.2006 N 14352 ответчик сообщил истцу о том, что для проведения государственной регистрации договоров аренды земельных участков необходимы подлинники кадастровых карт этих земельных участков.

Истец письмом от 19.07.2006 N 322 направил в адрес ответчика подлинники кадастровых планов земельных участков.

Письмами от 22.01.2007 N 1252 и от 06.02.2007 N 3062 ответчик уведомил истца о том, что, поскольку требования статьи 164, части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации не выполнены, договоры считаются незаключенными и не влекут правовых последствий. В связи с отсутствием оплаты за пользование занимаемыми земельными участками в налоговый орган поданы заявки о необходимости постановки ОАО «Коммунальник» на учет в качестве плательщика земельного налога, следовательно, направление подлинников договоров аренды земельных участков в адрес истца нецелесообразно.

Ссылаясь на уклонение ответчика от государственной регистрации договора аренды земельного участка от 23.08.2001 N 4341, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Факт уклонения Департамента от государственной регистрации договора аренды подтвержден материалами дела…»

Аренда части земли

В ГК РФ указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки, однако ничего не сказано о том, позволено ли законодательством сдавать в аренду доли земельных территорий.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

В связи с этим, у многих собственников территорий возникает резонный вопрос – можно ли сдать в аренду не целый участок, а лишь его часть и, если да, то как это сделать?

Поскольку в ГК РФ не указано, может ли часть земельного надела выступать объектом гражданских правоотношений, обратимся к ЗК РФ (далее – Кодекс).

Так, ст. 6 Кодекса гласит, что объектами отношений являются:

  • земля как природный ресурс;
  • земельные наделы;
  • их части.

Каких-либо иных законодательных ограничений или запретов на части земель ни в ГК РФ, ни в Кодексе нет, что также подтверждается и обширной судебной практикой по этому вопросу.

Под арендой части земли понимается гражданско-правовая сделка, в результате которой арендодатель передает часть своей земли во временное пользование арендатору, при условии внесения последним арендных платежей в порядке и сроки, установленные арендным соглашением.

Под земельным участком в Кодексе понимается такая территория, которая имеет свои границы и определенную площадь. Таким образом, сдать в аренду часть земли возможно лишь в том случае, если эта часть должным образом индивидуализирована.

Разделение земли на части производится в стандартном порядке:

  • определяются границы, то есть осуществляется межевание территории;
  • происходит согласование процедуры с различными государственными службами и ведомствами – пожарными, санитарными и экологическими структурами;
  • часть земли ставится на кадастровый учет;
  • производится регистрация земли в Росреестре.

Без постановки на кадастровый учет

По вопросу, нужно ли ставить части земель, сдаваемых в аренду, на кадастровый учет, существует два противоположных мнения.

Читайте так же:  Договор о ненападении германия ссср

Росреестр, как правило, при регистрации договора аренды (если он заключен на срок более 1 года) требует осуществления кадастрового учета части земли, переданной в аренду.

В свою очередь, анализ судебной практики показывает, что при заключении соглашения об аренде части участка осуществлять постановку на кадастровый учет не обязательно, если стороны подписали и согласовали документ, в котором содержится графическое и/или текстовое описание той части территории, которая сдается в аренду.

Таким образом, судебная практика показывает, что сдавить на кадастровый учет сдаваемую в аренду часть земли не обязательно, если:

  • права на весь надел были ранее зарегистрированы;
  • при заключении договора аренды стороны в достаточной степени индивидуализировали долю земли, приведя графическое, текстовое, или одновременно и графическое, и текстовое описание.

Если собственник желает сдать в аренду часть, ему необходимо очертить границы на кадастровом плане, то есть осуществить процесс межевания. Выполнить работу могут кадастровые инженеры.

Сдать в аренду можно и без межевания, однако при этом придется очертить границы доли территории на плане, зафиксировать все это в соглашении и прикрепить графический рисунок в виде приложения к договору.

Но делать это достаточно рискованно – ведь в большинстве случаев такие сделки признают недействительными.

Сельхозназначения

Поскольку части участков являются объектами гражданских правоотношений, то сдача в аренду доли земли сельскохозяйственного назначения также возможна.

Нормативное регулирование данного вопроса осуществляется ст. 9 ФЗ № 101 от 24 июля 2002 года “Об обороте земель…”.

На основании ч. 1 указанной статьи, в аренду могут предоставляться участки, которые находятся в единоличной или совместной собственности, при условии их постановки на кадастровый учет.

Предоставить в аренду долю земли, предназначенной для ведения сельского хозяйства, можно, если арендатор будет соблюдать цели использования (одну или сразу несколько):

  • ведение ЛПХ;
  • дачное строительство;
  • садоводство;
  • огородничество;
  • животноводство;
  • производство сельскохозяйственной продукции;
  • производство смежной с сельским хозяйством продукции и др.

Под многоквартирным домом

На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственники квартир в МКД владеют на праве общедолевой собственности участком, на котором расположен МКД, со всей имеющейся инфраструктурой (озеленение, благоустройство и др.).

При этом границы и размер территории определяются согласно требованиям ЗК РФ и законодательства о ведении градостроительной деятельности. Общие требования к образуемым и измененным земельным наделам содержатся в ст. 11.9. Кодекса.

Правила перехода земли под МКД в общую долевую собственность владельцев квартир описан в ст. 16 ФЗ № 189 от 29.12.2004 года “О введении в действие…”.

Согласно ч. 2 указанной статьи, участок, на котором находится МКД, и который был сформирован до ввода в действие ЖК РФ, и в отношении которого проведена процедура кадастрового учета, на безвозмездной основе переходит в общую долевую собственность.

С момента перехода территории в общедолевую собственность владельцы помещений получают возможность по сдаче в аренду части земли и получению с нее дохода.

До перехода в общедолевую собственность участок находится в ведении муниципалитета, и именно этот орган власти будет правомочен осуществлять правовые сделки с объектом.

Арендовать отдельно часть участка под зданием без аренды такого здания нельзя, так как недвижимое имущество неразрывно связано с землей, то есть не может быть сдано в аренду или отчуждено без соответствующего изменения статуса земли.

Более того, по смыслу нормы ст. 652 ГК РФ, земля всегда следует за судьбой имущества. Так, согласно ч. 1 указанной статьи, если гражданин арендует здание, то вместе с правом пользования этим зданием ему передается право пользования и земельным участком.

Если сдается здание, находящееся на нецелом участке, владельцу нужно произвести межевание, то есть очертить границы и в договоре аренды привести соответствующую графическую характеристику.

Образец договора залога права аренды земельного участка вы можете найти по ссылке.

Оформить сделку по аренде части земли можно в следующем порядке:

  • произвести межевание территории;
  • поставить участок на кадастровый учет;
  • найти арендатора, разместив объявление на специализированных площадках;
  • заключить с потенциальным арендатором договор, указав в нем все существенные условия сделки;
  • зарегистрировать соглашение в органах Росреестра (при аренде на длительный срок).

Какие нужны документы

Сторонам потребуется подготовить некоторые документы для успешного завершения сделки:

  • договор аренды;
  • результаты межевания территории;
  • кадастровый паспорт на участок земли;

  • свидетельство о праве собственности на землю и, при необходимости, на возведенные на ней постройки;

  • квитанция об уплате госпошлины за госрегистрацию сделки.

Выделение части земельного участка для аренды

Важным условием аренды части территории является ее индивидуализация, то есть выделение из общей площади надела.

Происходит данная процедура в следующем порядке:

  • определяются границы, то есть происходит межевание;
  • процедура согласовывается с госорганами;
  • доля участка ставится на кадастровый учет;
  • регистрируется право собственности.

Можно обойтись и без межевания, но этот момент спорный:

  • доля, которая будет передаваться в аренду, обозначается на общем плане;
  • копия плана прилагается к соглашению об аренде.

Договор и его образец

Оформление арендного контракта в отношении доли практически не отличается от других ситуаций, которые связаны с передачей территорий во временное пользование.

Существенными условиями признаются:

Под этим имеется в виду полное описание земли, с указанием индивидуализирующих признаков:

  • площадь надела;
  • адрес или место его расположения;
  • кадастровый номер.
  1. Стоимость аренды.

Существенным условием является указание на сумму арендных платежей. Их размер арендодатель устанавливает самостоятельно.

Сюда относятся:

  • ФИО или наименования сторон;
  • паспортные данные или информация из учредительных документов;
  • адрес регистрации (для граждан), нахождения (для юрлиц);
  • контактные номера телефонов.
  1. Описание границ сдаваемого в аренду участка.

Поскольку сдается только часть, необходимо приложить графическую или текстовую характеристику границ в виде отдельного приложения.

  1. Срок действия соглашения.

Если условие о сроке отсутствует, считается, что договор заключен на неопределенный срок.

  1. Цели использования земли.

Арендодатель может ограничить право арендатора на использование территории, перечислив списком лишь ту деятельность, которую возможно осуществлять.

Образец договора доступен по данной ссылке.

Судебная практика

Судебная практика сложилась таким образом, что сдавать в аренду часть участка без процедуры межевания – не самое лучшее решение.

Суды придерживаются позиции, что каждый земельный объект должен быть индивидуализирован, то есть иметь собственные признаки, позволяющие отнести его к полноценному объекту гражданских правоотношений.

Итак, аренда части земельной территории допускается законом, но только, если собственник произвел процедуру межевания до подачи документации на госрегистрацию.

В остальном, процесс сдачи в аренду мало отличается от такового в отношении целого участка земли.

Стоимость аренды земельного участка с последующим выкупом узнайте тут.

Видео: Аренда земельного участка

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Похожие записи:

  • Договор экспедирования гк рф Глава 47.1. Условное депонирование (эскроу) (ст.ст. 926.1 - 926.8) Информация об изменениях: Раздел IV дополнен главой 47.1 с 1 июня 2018 г. - Федеральный закон от 26 июля 2017 г. N 212-ФЗ Глава 47.1. Условное депонирование (эскроу) См. схему […]
  • Приказ минрегиона рф от 26062009 239 Приказ минрегиона рф от 26062009 239 Зарегистрировано в Минюсте РФ 17 сентября 2009 г. 14788 МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 26 июня 2009 г. N 239 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА СОДЕРЖАНИЯ И РЕМОНТА ВНУТРИДОМОВОГО ГАЗОВОГО […]
  • Приказ мчс 1100 от 23122019 Приказ Министерства труда и социальной защиты РФ от 23 декабря 2014 г. N 1100н "Об утверждении Правил по охране труда в подразделениях федеральной противопожарной службы Государственной противопожарной службы" Приказ Министерства труда и социальной […]
  • Приказ 155н от 28022011 Приказ Министерства труда и социальной защиты РФ от 28 марта 2014 г. N 155н "Об утверждении Правил по охране труда при работе на высоте" (с изменениями и дополнениями) Приказ Министерства труда и социальной защиты РФ от 28 марта 2014 г. N 155н"Об […]
  • Приказ мз 782н Приказ Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 26 декабря 2008 г. N 782н "Об утверждении и порядке ведения медицинской документации, удостоверяющей случаи рождения и смерти" (с изменениями и дополнениями) Приказ Министерства […]
  • Приказ мвд рф 598 от 10072008 г Приказ МВД РФ от 18 июня 2012 г. N 589 "Об утверждении Административного регламента исполнения Министерством внутренних дел Российской Федерации государственной функции по контролю за частной детективной (сыскной) и охранной деятельностью в […]