Договор о надстройке дома

Протокол общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме по вопросу надстройки, перестройки части общего имущества в многоквартирном доме (финансирование, заключение договора подряда на реконструкцию многоквартирного жилого дома и надстройку этажей)

1 В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.

2 В соответствии с п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

3 В соответствии с п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор о надстройке дома

Спасатель пятиэтажек

МВД расследует уголовное дело о мошенничестве в отношении гендиректора ассоциации «Городские землевладельцы» и компании «Городская реконструкция пятиэтажек» Валерия Чернышова. Об этом стало известно на заседании Тверского суда Москвы, который в пятницу, 21 декабря, взял Чернышова под стражу.

Чернышов в сентябре был назначен замглавы комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ. Его организации занимались реконструкцией многоквартирных жилых домов, в том числе старых пятиэтажек, за деньги инвесторов и пайщиков.

«Надстраиваются несколько этажей над домом, и после этого у людей увеличиваются площади квартир благодаря этому, появляется лифт в доме. Появляется новое, скажем так, качество жизни, новообновленный дом такой появляется. Все коммуникации, окна, трубы меняют. Все это делается за счет инвестора-застройщика, жители за это ни копейки не платят», — описывал Чернышов «спасение» пятиэтажек в интервью «Общественному телевидению». Он подчеркивал, что речь шла о домах, не попавших в программу реновации. Благодаря реконструкции Москва получала возможность «понизить социальное напряжение, подняв уровень доверия к власти», — утверждалось в описании проектов Чернышова.

«Никто не хочет попасть под ковш»: что жители пятиэтажек говорят о сносе

В рамках того же дела в пятницу был арестован учредитель компании «Управление капитального строительства «Ларж» и бывший чиновник мэрии Москвы Максим Бойко. Его структура выполняла функции технического заказчика, помогая контрагентам (в том числе компаниям Чернышова) оформлять и согласовывать градостроительную документацию. В дальнейшем Бойко приобрел 50% «Городской реконструкции пятиэтажек», купив долю в компании Чернышова за 1,7 млн руб.

Бойко давать показания по делу после задержания отказался, следует из протокола его допроса, который судья Станислав Минин зачитал на заседании по аресту Чернышова.

Несуществующие квартиры

Дело о хищениях на реконструкции домов было возбуждено 28 августа по ч.4 ст. 159 УК (Мошенничество в особо крупном размере). В его основу легли заявления двух москвичей, следует из материалов, которые огласил на заседании судья Минин.

Ущерб, согласно этим заявлениям, составляет около 12,2 млн руб: Так, одна из потерпевших, Ольга Дудакова, заключила договор на покупку квартиры на шестом этаже надстраиваемой пятиэтажки в 1-м Войковском проезде за 7,2 млн. Андрей Петров — заплатил 5 млн за квартиру ​на улице маршала Рыбалко. Квартир люди к оговоренному сроку они не получили. В первом случае на момент заключения договора Чернышов достоверно знал об отказе мэрии в согласовании надстройки указанного дома, утверждается в деле.

«Собянинки»: как будут выглядеть квартиры переселенцев из хрущевок

Всего Чернышов планировал реконструировать 27 домов в Москве, но градостроительная документация была готова лишь по пяти объектам, заявил подозреваемый следователю МВД во время допроса. Он утверждает, что «Городская реконструкция пятиэтажек» успела привлечь с пайщиков — физических лиц — около 100 млн руб. Из этой суммы около 20 млн руб. были впоследствии возвращены, когда выяснялось, что надстраивать дом не представляется возможным — это в том числе и деньги Дудаковой, которой уже после возбуждения дела погасили весь ущерб, отметили в суде Чернышов и его защитники.

Еще 42 млн руб. хранились в наличной форме и не вносились на расчетный счет «Городской реконструкции пятиэтажек», отметил Чернышов. 11 млн руб. хранились в его личной банковской ячейке. Еще 24 млн руб., по словам подозреваемого, держали у себя его родственники и знакомые — зачем это было нужно, Чернышов объяснять не стал, воспользовавшись 51 ст. Конституции. ​

На заседании Чернышев заверил судью, что «не совершал никаких противоправных действий» и не намерен скрываться; он также напомнил, что задолго до своего задержания знал о расследовании дела и помогал ему. Он попросил оставить его на свободе, чтобы продолжить работать и рассчитываться с пайщиками, у которых есть претензии. Защитники Чернышова настаивали, что речь идет о преступлении в сфере предпринимательской деятельности, а значит, подозреваемый не подлежит аресту. Адвокаты предлагали за него залог в размере не более 800 тыс. руб.

Сильный износ

Москвичи обращались в мэрию с просьбой проверить компании Чернышова еще в 2016 году, рассказал полицейским ​допрошенный по делу чиновник департамента градостроительной политики Москвы Юрий Филиппенко (его показания зачитал судья Минин). В частности, обращения поступали от руководителей ЖСК домов в 1-м Войковском проезде и на улице маршала Рыбалко.

Первые «собянинки»: где начнется реновация Москвы

Власти убедились, что «Городская реконструкция пятиэтажек» в своих рекламных материалах называет себя застройщиком и «декларирует планы по реконструкции» этих зданий. На деле надстраивать их было невозможно из-за сильного износа, рассказал Филиппенко.

​Также на сайте компаний Чернышова размещалась информация, что наряду с программой реновации правительство Москвы приняло отдельную программу реконструкции пятиэтажек. В действительности такой программы не существует. Департамент связался с Чернышовым и потребовал убрать это утверждение; он просьбу выполнил, рассказал чиновник.

РБК направил запрос в пресс-службу комплекса градостроительной политики и строительства Москвы.

Договор о надстройке дома

МВД расследует уголовное дело о мошенничестве в отношении гендиректора ассоциации «Городские землевладельцы» и компании «Городская реконструкция пятиэтажек» Валерия Чернышова. Об этом стало известно на заседании Тверского суда Москвы, который в пятницу, 21 декабря, взял бизнесмена под стражу.

Чернышов в сентябре был назначен замглавы комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ. Его организации занимались реконструкцией многоквартирных жилых домов, в том числе старых пятиэтажек, за деньги инвесторов и пайщиков.

«Надстраивается несколько этажей над домом, и после этого у людей увеличиваются площади квартир благодаря этому. Появляется лифт в доме. Появляется новое, скажем так, качество жизни, новообновленный дом такой появляется. Все коммуникации, окна, трубы меняют. Все это делается за счет инвестора-застройщика, жители за это ни копейки не платят», — описывал Чернышов «спасение» пятиэтажек в интервью «Общественному телевидению». Он подчеркивал, что речь шла о домах, не попавших в программу реновации. Благодаря реконструкции Москва получала возможность «понизить социальное напряжение, подняв уровень доверия к власти», — утверждалось в описании проектов Чернышова.

В рамках того же дела в пятницу был арестован учредитель компании «Управление капитального строительства «Ларж», бывший чиновник мэрии Москвы Максим Бойко. Его структура выполняла функции технического заказчика, помогая контрагентам, в том числе компаниям Чернышова, оформлять и согласовывать градостроительную документацию. В дальнейшем Бойко приобрел 50% «Городской реконструкции пятиэтажек», купив долю в компании Чернышова за 1,7 млн руб.

Бойко давать показания по делу после задержания отказался, следует из протокола его допроса, который судья Станислав Минин зачитал на заседании по аресту Чернышова.

Дело о хищениях на реконструкции домов было возбуждено 28 августа по ч. 4 ст. 159 УК (мошенничество в особо крупном размере). В основу легли заявления двух москвичей, следует из материалов, которые огласил на заседании судья Минин.

Ущерб, согласно этим заявлениям, составляет около 12,2 млн руб: Так, одна из потерпевших, Ольга Дудакова, заключила договор на покупку квартиры на шестом этаже надстраиваемой пятиэтажки в 1-м Войковском проезде за 7,2 млн руб. Андрей Петров, также потерпевший, заплатил 5 млн за квартиру ​на улице Маршала Рыбалко. Квартир к оговоренному сроку они не получили. В первом случае на момент заключения договора Чернышов достоверно знал об отказе мэрии в согласовании надстройки указанного дома, утверждается в деле.

Всего Чернышов планировал реконструировать 27 домов в Москве, но градостроительная документация была готова лишь по пяти объектам, заявил подозреваемый следователю МВД во время допроса. Он утверждает, что «Городская реконструкция пятиэтажек» успела привлечь с пайщиков — физических лиц около 100 млн руб. Из этой суммы около 20 млн руб. было впоследствии возвращено, когда выяснялось, что надстраивать дом не представляется возможным. Это в том числе и деньги Дудаковой, которой уже после возбуждения дела погасили весь ущерб, отметили в суде Чернышов и его защитники.

Еще 42 млн руб. хранилось в наличной форме и не вносилось на расчетный счет «Городской реконструкции пятиэтажек», отметил Чернышов. 11 млн руб. хранилось в его личной банковской ячейке. И еще 24 млн руб., по словам подозреваемого, держали у себя его родственники и знакомые. Зачем это было нужно, бизнесмен объяснять не стал, воспользовавшись ст. 51 Конституции. ​

На заседании Чернышов заверил судью, что «не совершал никаких противоправных действий» и не намерен скрываться. Он также напомнил, что задолго до своего задержания знал о расследовании дела и помогал в этом. Бизнесмен попросил оставить его на свободе, чтобы продолжить работать и рассчитываться с пайщиками, у которых есть претензии. Защитники Чернышова настаивали, что речь идет о преступлении в сфере предпринимательской деятельности, а значит, подозреваемый не подлежит аресту. Адвокаты предлагали за него залог в размере не более 800 тыс. руб.

Москвичи обращались в мэрию с просьбой проверить компании Чернышова еще в 2016 году, рассказал полицейским ​допрошенный по делу чиновник департамента градостроительной политики Москвы Юрий Филиппенко (его показания зачитал судья Минин). В частности, обращения поступали от руководителей ЖСК домов в 1-м Войковском проезде и на улице Маршала Рыбалко.

Власти убедились, что «Городская реконструкция пятиэтажек» в своих рекламных материалах называет себя застройщиком и «декларирует планы по реконструкции» этих зданий. На деле надстраивать их было невозможно из-за сильного износа, рассказал Филиппенко.

​На сайте компаний Чернышова размещалась также информация, что наряду с программой реновации правительство Москвы приняло отдельную программу реконструкции пятиэтажек. В действительности такой программы не существует. Департамент связался с Чернышовым, потребовал убрать это утверждение, и тот просьбу выполнил, рассказал чиновник.

Читайте так же:  Лицензия на экспертизу обоснования безопасности

РБК направил запрос в пресс-службу комплекса градостроительной политики и строительства Москвы.

Разграничение понятий управления и обслуживания многоквартирного дома

Разграничение понятий управления и обслуживания многоквартирного дома

Создатели Жилищного кодекса РФ определили, что нужно заключить договор управления многоквартирным домом: «договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами» (п. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом «одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы. » (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). А далее сказано, что по договору управления следует совсем даже не оказывать услугу управления, а «выполнять работы по надлежащему содержанию», «ремонту общего имущества», «предоставлению коммунальных услуг». То есть совсем даже не управление. И как бы в насмешку над понятием «управление» Жилищный кодекс РФ указывает и на возможность «осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность». Под «иной деятельностью», надо полагать, законодатели имеют в виду разновидности все тех же работ по содержанию, ремонту и предоставлению коммунальных услуг.

Если говорить о Жилищном кодексе РФ как своде норм и правил, на основании которых должны строиться правоотношения в жилищной сфере, то в него нужно ввести главу, в которой дать определения понятий и терминов, применяемых законодателями собственно в Жилищном кодексе РФ. Может быть, тогда и законодателям станет понятно, что в нем масса несоответствий.

Треть Жилищного кодекса РФ списана законодателями из Гражданского кодекса РФ. Не буду останавливаться на некорректности такой «работы». Думаю, что фиксированные формулировки основных понятий «недвижимость», «общее имущество», «доля в праве» и многих других понятий понудили бы законодателей думать конкретнее и корректнее о том, что они записали как нормы закона. Но пусть этот брак остается на их совести. Мы рассмотрим только одно понятие -«управление многоквартирным домом».

Управление многоквартирным домом

В практике встречаются функции управления в различных областях правоотношений в обществе, например: управление страной (правительство, премьер-министр), управление муниципальным образованием (мэр, глава администрации), управление предприятием (директор), управление юридическим лицом (генеральный директор, президент, председатель правления). Нас интересует специализированная функция управления — управление многоквартирным домом.

Собственники недвижимого имущества в жилищной сфере могли бы сами осуществлять управление своим имуществом в виде многоквартирного дома (МКД). Но здесь возникают следующие обстоятельства, делающие это невозможным. Для профессиональ­ного осуществления функции управления МКД необходимо иметь теоретические и практические знания в этой сфере, поскольку речь идет о несении ответственности за безопасность как имущества, так и жизней жителей в МКД. Когда собственников много, то технически осуществлять управление самостоятельно сложно — невозможно постоянно пребывать в состоянии общего собрания как органа управления. Большинство собственников просто не желают заниматься управлением своим имуществом, согласны оплачивать эту работу и поручают выполнять функции по управлению МКД другому лицу.

Прежде чем дать формулировку понятия «управление многоквартирным домом», рассмотрим аналогию подобных правоотно­шений в другой сфере, чтобы лучше понять, какую функцию передает собственник управляющему.

Пример. Нарушены права гражданина. Нужно защищать права в суде. Гражданин вправе сам защищать себя в суде. Но он вправе и доверить защиту своих прав и интересов своему представителю в суде, заключив с ним договор. Это может быть другой гражданин или юридическое лицо.

Еще один пример. Нарушены права собственника в МКД. Нужно защищать его права в суде. Собственник доверяет или поручает защиту своих прав и интересов другому лицу (гражданину или юридическому лицу), подписав с ним договор о представлении его ин­тересов в суде. Доверенное лицо узнает все детали правоотношений доверителя с третьими лицами, получает все необходимые документы. Защищает права и интересы доверителя в суде.

Собственник помещения в МКД также вправе заключить договор управления МКД с управляющей организацией, доверив ей защиту своих прав и интересов в вопросе правоотношений, возникающих в многоквартирном доме при его проживании в нем либо при использовании его собственности по его распоряжению другим лицом.

Функции управления МКД

Для управления домом необходимо заключить договоры на обслуживание и жизнеобеспечение МКД:

— техническое обслуживание и содержание коммуникаций МКД, в том числе общего имущества;

— предоставление коммунальных услуг жителям;

— работы и услуги по содержанию земельного участка (двора);

— обслуживание и содержание механизмов (лифтов и т. д.);

— ремонт (текущий и капитальный) собственно здания;

— ремонт (текущий и капитальный) и/или замену коммуникаций;

— ремонт (текущий и капитальный) и/или замену механизмов;

— перестройку, пристройку, надстройку;

— строительство вновь создаваемого многоквартирного дома (новое строительство) на месте прежнего, пришедшего в аварийное состояние или ставшего ветхим строением, или на основании 100-процентного волеизъявления собственников помещений данного МКД о сносе существующего и строительстве нового здания МКД в пределах имеющегося земельного участка. При этом управляющая организация выполняет функции заказчика-инвестора, а функции застройщика выполняет строительная организация.

Управляющая организация обязана осуществлять профессиональный контроль за исполнением всех заключенных договоров со стороны исполнителя по каждому договору. Принять по актам приемки всех выполненных работ, указанных в заключенных договорах. Применить санкции к исполнителям, не выполнившим или исполняющим ненадлежащим образом условия заключенных договоров.

Управление невозможно без ведения бухгалтерского учета и оплаты всех получаемых собственниками помещений МКД (или указанными ими лицами) товаров, работ, услуг при эксплуатации, обслуживании и получении коммунальных услуг по заключенным договорам в МКД. Управляющий МКД может выполнять эту функцию самостоятельно либо заключить договор на исполнение услуг расчета платежей и учета оплаты по договору управления МКД.

В договоре управления МКД часто предусматривается предоставление собственникам помещений других (дополнительных) услуг (например, охрана территории, служба консьержей, организация видеонаблюдения, мойка автомашин, контрольно-пропускной пункт при въезде на территорию МКД и др.). Для этого также заключаются соответствующие договоры подряда. А также представление интересов собственников при заключении договоров на размещение рекламы на здании или земельном участке МКД.

Управляющая организация взаимодействует с органами государственной или муниципальной власти.

К обязательной функции управляющей организации относится исполнение отчетности и раскрытие информации перед соб­ственниками помещений МКД, являющимися стороной по договору, в соответствии с условиями заключенного договора.

Управляющая организация согласовывает разрешение на производство работ по переустройству в помещениях собственников, разрешение на временное отключение подачи энергии в МКД либо в часть МКД, вызванное работами внутри помещений собственников МКД.

Только управляющие организации могут взять на себя исполнение следующих обязательных мероприятий по определению объекта МКД как земельно-имущественного комплекса (домовладения):

— — заключение договоров на определение кадастрового паспорта земельного участка (двора) МКД с точками координат;

— — заключение договоров на определение вспомогательного имущества собственно здания МКД (базисной площади домовладения);

— — заключение договоров на определение физических параметров коммуникаций МКД, входящих в состав общего имущества;

— заключение договоров на определение и распределение долей собственников помещений в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД;

— заключение договоров на подготовку и подачу полного пакета документов для государственной регистрации и внесения прав собственников помещений на доли в праве на общее имущество в МКД, для получения каждым собственником помещений сви­детельства на долю в праве на общую долевую собственность в МКД.

К безусловной обязанности управляющей организации относится соблюдение стандартов управления. Также следует назвать обязательным страхование рисков при исполнении функций управления МКД. Очень скоро сюда может добавиться обязательное участие в саморегулируемых организациях управляющих недвижимостью.

Возможно наделение управляющих организаций МКД функциями налогового агента по расчету и представлению в налоговые органы декларации по налогу на недвижимое имущество МКД. Управляющая организация является хранительницей всей технической документации на МКД. Она владеет информацией о первоначальном и текущем состоянии МКД (включая все про­исходящие изменения в результате перепланировок, перестроек, ремонтов). Возможно наделение управляющей организации функциями, которые сегодня исполняет (или делает вид, что исполняет) Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Функция управления — самостоятельная, самодостаточная и очень существенная работа, которая не может выполняться одновременно с другими важными функциями — техническим обслуживанием, ремонтом МКД, предоставлением коммунальных услуг и т. д.

Управляющая организация — это доверенное лицо собственников помещений МКД, это представитель собственников помещений МКД в отношениях с третьими лицами, осуществляющими предоставление товаров, работ, услуг собственникам помещений МКД.

Управляющая организация контролирует процесс получения собственниками помещений МКД всего комплекса услуг, именно поэтому сама управляющая организация не вправе предоставлять собственникам помещений МКД какие-либо услуги, кроме услуг управления.

Оплата управляющей организации заключается в строке «оплата за управление» или «управленческие расходы». Эту плату преду­сматривают собственники помещений при утверждении сметы доходов и расходов на управление эксплуатацией МКД. Пени, неустойки, штрафы, которые могут иметь место при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам со стороны третьих лиц, также являются фондом оплаты (премиальным) за управление. Все это должно быть отражено в договоре управления МКД.

Обслуживание МКД, предоставление коммунальных услуг

Функции по обслуживанию многоквартирного дома могут исполнять различные обслуживающие организации. Одна может заниматься содержанием и обслуживанием коммуникаций, другая уборкой помещений, третья вывозом твердых бытовых отходов, четвертая содержанием и обслуживанием механизмов (лифтов) и т.д.

Обслуживающая организация (организация, осуществляющая техническое обслуживание МКД) действует в своих собственных интересах, имея целью получение платы за предоставленные ею работы, услуги. Она не представляет ничьих интересов, кроме своих собственных. Право на выполнение работ по содержанию и обслуживанию МКД либо частей МКД обслуживающая организация получает на основании договора, заключаемого с управляющей организацией МКД. Как следствие, обслуживающая организация отчитывается за исполнение условий договора перед управляющей организацией, подписывает с ней акты приемки работ, получает от управляющей организации плату за выполненную работу, услугу.

Энергоснабжающие организации и предприятия (коммунальные организации и предприятия) предоставляют собственникам помещений МКД и лицам, которых указали собственники помещений, свой товар в виде энергии (воды, электричества, газа, тепла и т. д.) через коммуникационные сети, входящие в состав общего имущества собственников помещений МКД.

Коммунальные предприятия действуют в своих собственных интересах, имея целью получение платы за предоставленный собственникам помещений и другим жителям МКД товар (энергию, в том числе воду, газ, электричество, тепловую энергию).

Очевидно, что нельзя допускать, чтобы обслуживающие организации, коммунальные предприятия одновременно исполняли и функции управляющей организации. Организация, предоставляющая товары, работы, услуги потребителю, не вправе от имени потребителя осуществлять контроль количества, качества и своевременности предоставления ею самой товаров, работ, услуг потребителю. Функцию контроля должно исполнять независимое лицо. Этим лицом-контролером по отношению к обслу­живающим организациям и организациям, поставляющим коммунальные услуги, и является управляющая организация МКД.

Договор управления многоквартирным домом

Передо мной серия договоров управления многоквартирным домом, заключенных разными организациями. Все они почему-то начинаются с «цели договора». Цель провозглашается очень хорошая, поэтому приведу ее полностью.

«Цель договора — обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам и иным гражданам, прожи­вающим в многоквартирном доме».

В договоре «управления» нет ни слова о функции управления. Как и в Жилищном кодексе РФ, происходит полная путаница и смешение понятий «управление МКД», «обслуживание МКД» и «предоставление коммунальных услуг».

Главный элемент договора управления многоквартирным домом, который постоянно выпадает из зоны внимания при заключении договора управления МКД с собственниками помещений МКД, — это определение собственно предмета договора. Опираясь на приведенные определения функций управления многоквартирным домом, сформулируем предмет примерного договора управления многоквартирным домом между собственниками помещений МКД и управляющей организацией.

Читайте так же:  Адвокат печерский владимир владимирович

«Статья 2. Предмет Договора

2.1. Собственники помещений многоквартирного дома доверяют Управляющей организации представление и защиту своих жилищных прав и интересов на общее имущество многоквартирного дома и передают ей в управление эксплуатацией многоквартирный дом, а Управляющая организация обязуется представлять и защищать жилищные права и интересы собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома и принимает в управление эксплуатацией многоквартирный дом на возмездной основе в соответствии с ценой договора, зафиксированной в статье 4 Договора».

Существуют объективные трудности в вопросах заключения профессионального договора управления МКД, вызванных несо­ответствиями в жилищном законодательстве.

Напомню, что в соответствии с п. 3 ст. 162 ЖК РФ «в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление. «.

Уже этот пункт говорит о том, что полноценного договора управления МКД в России быть не может, поскольку в настоящее время в действующем законодательстве отсутствует корректное понимание того, что базовым объектом жилищной недвижимости является «домовладение», а не его часть в виде многоквартирного дома.

Законодатели путаются и не могут определить параметры «вспомогательного имущества». Без наличия права у множественности лиц на «вспомогательное имущество» это имущество по закону не может быть «общим имуществом». Еще римским правом декларирована норма, согласно которой лицо становится собственником имущества только тогда, когда это лицо согласилось принять имущество в собственность! Сегодня «вспомогательное имущество» или, как его называют, «общее имущество» является по сути государственным имуществом.

Ни законодатели, ни Правительство РФ не могут понять, как определять доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме. Да и как тут поймешь, если многоквартирный дом «парит» над землей, не будучи неразрывно связанным с землей. Даже Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ в своем совместном постановлении от 29.04.2010 рассматривают земельный участок многоквартирного дома как отдельный объект права, не признавая, что это часть провозглашенного Жилищным ко дексом РФ «общего имущества многоквартирного дома». Регистраторы не знают, как регистрировать доли в праве на общую долевую собственность собственников помещений МКД. Да и как регистрировать доли в праве на целое, то есть части от целого, когда самого целого пока вообще нет. Поскольку сам объект пока не определен, не зафиксирован в параметрах и не зарегистри­рован, то логично утверждать, что объекта нет. А раз так, то нет и права на него.

Проблем в хаосе, созданном нашими законодателями, немало. Но многоквартирные дома пусть плохо и непрофессионально, но управлялись управляющими организациями. Они совмещали несколько функций, поэтому их невозможно было контролировать. Результат — бесконтрольное разворовывание средств, низкое качество предоставляемых услуг и работ. Собственники помещений не имели возможности контролировать работы, услуги самостоятельно и не имели представляющих их интересы организаций, призванных выполнять эту работу, услугу по договору управления многоквартирным домом. Интересы собственников помещений в МКД никто не защищал. Теперь защитниками прав и интересов собственников помещения МКД должны стать управляющие ор­ганизации.

Разделение функций управления МКД и других функций, в т. ч. обслуживания, ремонта, предоставления коммунальных услуг, станет первым шагом на пути к профессиональному управлению жилищной недвижимостью.

Для профессионального управления необходимо иметь профессиональные знания и практические навыки. Сегодня задача подготовки профессиональных управляющих стоит перед саморегулируемыми организациями (СРО) и Ассоциацией националь­ного объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью. Идет активная подготовка операционной систе­мы электронного управления МКД, которая поможет перевести функцию управления с примитивного уровня бумажного носителя на уровень модернизации и инновации в системе управления жилищной сферой России. Каждому руководителю управляющей организации в скором будущем предстоит обучение и переход на новые рельсы управления МКД.

Как видно, в законодательстве присутствует много белых пятен по управлению многоквартирными домами. В статье, и не без основательно, разделены два понятия: управление домов и обслуживание дома (то, чем мы, собственно, занимаемся). Вот как трактуется понятие управляющая организация: Управляющая организация контролирует процесс получения собственниками помещений МКД всего комплекса услуг, именно поэтому сама управляющая организация не вправе предоставлять собственникам помещений МКД какие-либо услуги, кроме услуг управления. Оплата управляющей организации заключается в строке «оплата за управление» или «управленческие расходы». Эту плату предусматривают собственники помещений при утверждении сметы доходов и расходов на управление эксплуатацией МКД. Только управляющие организации могут взять на себя исполнение следующих обязательных мероприятий по определению объекта МКД как земельно-имущественного комплекса (домовладения):

— заключение договоров на определение кадастрового паспорта земельного участка (двора) МКД с точками координат;

— заключение договоров на определение вспомогательного имущества собственно здания МКД (базисной площади домовладения);

— заключение договоров на определение физических параметров коммуникаций МКД, входящих в состав общего имущества;

— заключение договоров на определение и распределение долей собственников помещений в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД;

— заключение договоров на подготовку и подачу полного пакета документов для государственной регистрации и внесения прав собственников помещений на доли в праве на общее имущество в МКД, для получения каждым собственником помещений свидетельства на долю в праве на общую долевую собственность в МКД.

В калькуляции затрат по обслуживанию общего имущества дома предусматриваются доли расходов на виды работ, определенные нашим договором. Для несведующих поясню, как высчитываются эти доли. С каждым подрядчиком (МП»Водоканал», ОАО «СаранскТеплоТранс», ЗАО ТФ «ВАТТ» и др.) заключены договора, в которых обозначены виды работ и их стоимость. Для удобства и унифицирования расчетов эти стоимости, в основном, приведены к 1 кв.м. площади дома. Сумировав стоимости работ на 1 кв.м. получаем тариф. Конечно, сюда еще плюсуются расходы на оплату налогов, расходы ООО «КВАРТАЛ» по обеспечению работников спецодеждой, инвентарем, моющими средствами (охрана труда и техника безопасности), оплату труда работников, прибыль. Эти расходы заложены в графе — Плата за услуги и работы по обслуживанию многоквартирного дома. Существуют еще и государственные нормативы стоимости работ, в которых расписаны виды работ, нормы времени на их выполнение и стоимость работ. Т.е. Калькуляция расходов и, соответственно, тариф определяется расчетным путем.
А на сколько должен увеличиться тариф при включении в него работ, указанных выше? А «потянут» его наши жильцы?
До сих пор многие не знают за что они, собственно, платят. В число этих многих входят те, кто совершенно не интересуется делами дома, не ходит на общие собрания, подписывает предлагаемые документы для вынесения решения, не вникая в их суть. Потому-то самый популярный вопрос у них, когда они вызывают работника КВАРТАЛА для замены, к примеру, крана в умывальнике и получая отказ: — А за что я вам плачу? Многие хотят видеть в Управляющей компании панацею от всех бед. Но так не бывает. Нужно учиться быть собственниками. Учиться принимать решения, учиться контролировать их выполнение, учиться контролировать работы, проводимые в доме. А многие до сих пор живут по далекой старинке: — Вот приедет барин, барин нас рассудит.

Договор о надстройке дома

Купить квартиру
в Москве!

Подберем варианты обмена
за 24 часа

Тверской суд Москвы 21 декабря взял под стражу задержанного полицией гендиректора ассоциации «Городские землевладельцы» и компании «Городская реконструкция пятиэтажек» Валерия Чернышова. В отношении бизнесмена заведено уголовное дело о мошенничестве.

Как пишет РБК, в сентябре этого года Чернышов был назначен замглавы комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ. Его организации занимались реконструкцией многоквартирных жилых домов, включая пятиэтажки, на средства инвесторов и пайщиков.

«Надстраивается несколько этажей над домом, и после этого у людей увеличиваются площади квартир благодаря этому. Появляется лифт в доме. Появляется новое, скажем так, качество жизни, новообновленный дом такой появляется. Все коммуникации, окна, трубы меняют. Все это делается за счет инвестора-застройщика, жители за это ни копейки не платят», – рассказывал ранее Чернышов в интервью ОТР, отмечая, что речь идет о домах, которые не попали в программу реновации.

В отношении Чернышова, а также арестованного вместе с ним учредителя компании «Управление капитального строительства «Ларж» и бывшего чиновника мэрии Москвы Максима Бойко (он за 1,7 млн рублей купил долю в 50% в «Городской реконструкции пятиэтажек») еще в августе было возбуждено дело о хищениях на реконструкции домов. Основанием для этого послужили заявления двух москвичей.

Как следует из этих заявлений, ущерб, нанесенный потерпевшим, составил свыше 12 млн рублей. Так, подавшая жалобу Ольга Дудакова заключила договор на покупку квартиры на шестом этаже надстраиваемой пятиэтажки в 1-м Войковском проезде за 7,2 млн рублей, а другой потерпевший по имени Андрей Петров заплатил 5 млн за квартиру на улице Маршала Рыбалко. В оговоренный срок ни Петров, ни Дудакова квартиры не получили, а в случае с домом в 1-м Войковском проезде Чернышов достоверно знал об отказе мэрии в согласовании надстройки.

По словам самого Чернышова, в общей сложности его компания планировала реконструировать 27 домов в Москве, но градостроительная документация была готова лишь по пяти объектам. В рамках этого проекта компания привлекла около 100 млн рублей пайщиков. Более 20% этой суммы было возвращено владельцам, когда компания осознавала, что надстроить выбранный дом не получится. Среди получивших деньги назад числится и Дудакова – нанесенный ей ущерб был возмещен после возбуждения дела.

По словам Чернышова, 42 млн рублей из оставшихся средств пайщиков хранилось в наличной форме и не вносилось на расчетный счет компании. 11 млн рублей хранилось в личной банковской ячейке бизнесмена, а еще 24 млн держали у себя родственники и знакомые Чернышова. О том, почему были выбраны такие способы хранить деньги, Чернышов объяснять не стал, сославшись на 51 статью Конституции.

В ходе заседания суда Чернышов заявил, что не совершал противоправных действий, сотрудничал со следствием и не намерен скрываться. Он попросил суд оставить его на свободе – так Чернышов смог бы продолжить рассчитываться с недовольными вкладчиками. Но суд не внял его просьбе.

На заседании также зачитали показания чиновник департамента градостроительной политики Москвы Юрия Филиппенко, который ранее сообщил следствию, что жители домов, заинтересовавших Чернышова, включая руководителей ЖСК домов в 1-м Войковском проезде и на улице Маршала Рыбалко еще в 2016 году обращались в мэрию с требованием проверить компанию бизнесмена. Проверка показала, что в рекламных материалах компания «Городская реконструкция пятиэтажек» именуется застройщиком и декларирует планы по реконструкции домов. Но надстраивать их, по словам Филиппенко, было невозможно из-за большого износа.

Сайт дольщиков ЖК «Квартал Европа» г.о. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Школьная (просрочка сдачи с 25.07.2014)

Голосование о надстройке домов ЖК «Квартал Европа»

Уважаемые дольщики!
Просим Вас пройти голосование о необходимости надстройки этажей в домах ЖК «Квартал Европа» г.о. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Школьная.

Все контактные данные будут использованы исключительно для обращений в государственные органы власти, сбора подписей на собраниях дольщиков, информирования о событиях, и, главное, для предстоящих ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ!

Надстройка этажей в домах ЖК «Квартал Европа»

Просим Вас пройти голосование о необходимости надстройки этажей в домах ЖК «Квартал Европа» г.о. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Школьная (ссылка ниже).

Читайте так же:  Расчет компенсация при сокращении

Все контактные данные будут использованы исключительно для обращений в государственные органы власти, сбора подписей на собраниях дольщиков, информирования о событиях, и, главное, для предстоящих ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ!

В 2017 г. на объекте строительства ЖК “Квартал Европа» планируется проведение надстройки двух этажей в четырех домах — № 7,10, 11/1, 11/2 — с 6-этажных до 8-этажных. Градостроительным советом Московской области №17 от 03.05.2017 одобрено увеличение технико-экономических показателей на 6.8 тыс. кв.м и разрешено ООО «ЭлитКом» разработать новый проект планировки территории ЖК «Квартал Европа» в целях размещения среднеэтажной застройки. На настоящий момент проводится согласование проектной документации исполнительными органами власти в области градостроительства. Публичных слушаний еще не проводилось.

Согласно п. 7.3. ДДУ участников долевого строительства в случае изменения по любым основаниям набора (количества) квартир в Жилых домах, а также характеристик квартир (площадь, этажность, расположение, количество комнат), указанных в Приложения No 2 к настоящему Договору, Застройщик обязан уведомить Участника долевого строительства не позднее, чем за 10 (Десять) рабочих дней до планируемой даты внесения изменений, а также согласовать с Участником долевого строительства необходимость внесения таких изменений в проект строительства Жилых домов. Уведомления дольщиков, также как и согласования изменения этажности домов не проводилось.

Важно отметить, что с учетом сложившейся планировочной организации земельного участка и технико-экономическими показателями строящихся домов возможны нарушения инсоляции, благоустройства, конструктивных решений, инженерных систем.

По ряду договоров ДДУ просрочка сдачи ЖК «Квартал Европа» в эксплуатацию составляет более 3 лет. Несмотря на ОЗ N 84/2010 Комиссия Администрации г.о. Балашиха по признанию объекта проблемным от 29.05.2017 считает признание проблемным ЖК «Квартал Европа» нецелесообразным и рекомендовала Администрации г.о. Балашиха отказать в признании объекта ЖК «Квартал Европа» проблемным. Также Администрация сообщает, что перенос сроков сдачи в эксплуатацию жилых домов связан с недостаточным финансированием. В связи с этим застройщиком привлечен инвестор и с целью компенсации его затрат Администрацией и Минстроем МО согласована надстройка этажей в жилых домах.

Учитывая назначение земельного участка строительного объекта жилые дома ЖК «Квартал Европа» не должны были превышать 4-х этажей. Однако несмотря на назначение земельного участка под малоэтажное строительство, разрешение застройщику Администрацией г.о. Балашиха выдано под строительство 6-этажных домов. В этой связи вид разрешенного использования земельного участка было скорректировано постфактум на «среднеэтажную жилую застройку» Постановлением Администрации г.о. Балашиха от 06.08.2015. Также дополнительно возведен дом №1 с целью дополнительного финансового дохода, но это тоже не привело к завершению строительства.

Учитывая постоянное увеличение экономически значимой площади ЖК «Квартал Европа», которое не приводит к окончанию строительства, надстройка этажей не является единственной и крайней мерой в настоящей ситуации и не приведет к скорой сдаче домов, а только увеличит число обманутых дольщиков!

05.07.17 г. Сроки утверждения ППТ

Сроки и этапы (А, Б, В…) утверждения ППТ и со слов Тишкина И.В. (встреча ИГ дольщиков на стройке):

А2. Администрация ГО Балашиха (готово)

А3. проект межевания (готово)

Б1. межведомственная комиссия

В1. надстройка 7, 10, 11\1, 11\2 (после Б2 — протокол)

Г1. публичные слушания (сентябрь)

Г2. утверждение главой Администрации (октябрь)

Г3. Итоговые проверки (октябрь)

МЫ ПРОТИВ НАДСТРОЙКИ ЭТАЖЕЙ ЖК «КВАРТАЛ ЕВРОПА» ГО БАЛАШИХА, мкр. САЛТЫКОВКА, ул. ШКОЛЬНАЯ

Товарищи! Не сдаемся!

Подписываем петицию!

[в комментарии кроме дополнений просьба обязательно указать номер дома, если Вы дольщик (напр., Дольщик ЖК «Квартал Европа» дом №1)]

Подписи с комментариями будут официально направлены:

  • Пахомов Сергей Александрович Министр строительного комплекса Московской области.
  • Жирков Евгений Иванович Глава гороского округа Балашиха

НЕОДХОДИМО МАКСИМАЛЬНОЕ КОЛИЧЕСТВО ПОДПИСЕЙ ДО НАЧАЛА ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ!

По словам Соловьевой и Тишкина на последней встрече — примерные сроки утверждения ППТ:
— получение распоряжения из Минстроя — 15…18 мая
— начало публичных слушаний — 1 — 30 июня(?) [расчет: 18 мая + 2 недели]
— утверждение ППТ (постановление Главы по итогам публичных слушаний) — 1…7 июля(?)
— плюс к этому возможен сдвиг вправо по срокам ещё на 2-3 недели.

В связи с появившейся информацией о согласованной надстройке этажей существующих жилых домов сообщаем, что нижеподписавшиеся категорически против этого.

Дополнительное строительство этажей не является единственной и крайней мерой в настоящей ситуации и не приведет к скорой сдаче домов, а только увеличит число обманутых дольщиков!

Застройщик ООО «ЭлитКом» планирует надстройку дополнительных двух этажей в домах №7, 10, 11\1, 11\2 без согласования с дольщиками, мотивируя отсутствием денежных средств на дальнейшее строительство ЖК «Квартал Европа». В данной ситуации необходимо учитывать тот факт, что предшествующее строительство жилого дома №1 вместо торгового центра с целью получения прибыли и завершения строительства, не смотря на убеждения Администрации и Застройщика не привело к его окончанию.

Строительная пирамида, созданная Застройщиком и Администрацией, продолжает свой рост! Генеральный подрядчик давно уже известен своими проблемными объектами и мошенническими схемами обмана граждан. Генеральный подрядчик ООО «СтройИмпэкс» (оно же ООО «Гиза XXI век», ООО «ВОСТОК СТРОЙ»), уже отмеченный в реестре проблемных застройщиков. Учредителями данных организаций являются Пономаренко Е. П и Пономаренко Г.П. На всех участках, где данный подрядчик проводил строительно-монтажные работы, были срывы сроков сдачи домов: ЖК “Булганинский” (ЖК “Щитниковский лес”), ЖК «Гагаринский», ЖК “Поле чудес”, ЖК “Квартал Европа”.

Данный строительный объект уже давно является проблемным! Однако Администрация официально не признает этот статус за ЖК «Квартал Европа», что является нарушением Закона МО 84/2010-ОЗ. До сих пор нет четко сформулированных мер по завершению строительства и ввода домов в эксплуатацию, которые были бы предоставлены дольщикам. Ежегодные обещания Администрации и Застройщика о сдаче ЖК в ближайшее время ничем не заканчиваются! Дольщики устали от пустых слов! Все проводимые собрания и репортажи с участием СМИ создают лишь видимость «бурной» деятельности Администрации г.о. Балашиха. Однако «воз и ныне там» — ничего не меняется уже несколько лет — Застройщик продолжает выжимать деньги из этой стройки! И это будет продолжаться до тех пор, пока Застройщику не выдадут новый участок для строительства, т.к. даже надстройка не спасет ситуацию и это станет вынужденной мерой, и все пойдет по второму кругу: новые обманутые дольщики, новые незаконные стройки, которые уже постфактум будут приводить в соответствие требованиям! Остановите этот порочный круг.

Первоначально согласно разрешению на строительство № RU50315000-20 от «31» сентября 2014 года строительство планировалось 6-ти этажных домов. При этом договоры долевого участия (далее ДДУ) или договоров уступки права требования ДДУ дольщиков ЖК «Квартал Европа» зарегистрированы на 6-ти этажные дома. Согласно п. 7.3. ДДУ в случае изменения по любым основаниям набора (количества) квартир в Жилых домах, а также характеристик квартир (площадь, этажность, расположение, количество комнат), указанных в Приложения No 2 к настоящему Договору, Застройщик обязан уведомить Участника долевого строительства не позднее, чем за 10 (Десять) рабочих дней до планируемой даты внесения изменений, а также согласовать с Участником долевого строительства необходимость внесения таких изменений в проект строительства Жилых домов, при этом цена, указанная в п. 3.1. настоящего Договора подлежит изменению только при выбытии квартир или добавлению их в перечень квартир, приведенный в Приложении No 2 к настоящему Договору. Уведомления дольщиков, также как и согласования изменения этажности домов не проводилось!

С учетом сложившейся планировочной организации земельного участка и технико-экономическими показателями строящихся домов возможны следующие нарушения:

Инсоляция жилых домов ЖК «Квартал Европа» в уровне 1-2 этажей может быть нарушена и, как следствие, у жильцов данных квартир будут все основания подать судебный иск на ряд структур, пропустивших данное нарушение в реализацию. Расположенные жилые дома соседнего ЖК «Усадьба Новая Салтыковка», могут иметь подобные претензии. Жильем может считаться только инсолируемые помещения. Жильцы, у которых в квартирах эта норма нарушена, утратят стоимость, и как следствие понесут финансовые потери. СанПиН 2.1.2.2645-10 входит в перечень постановления №1521 и обязателен к применению на федеральном уровне, поэтому данное нарушение в судебном порядке может быть рассмотрено вплоть до уголовной ответственности принимавшего данное решение

Благоустройство — на момент прохождения первой экспертизы, на основе которое начато строительство, проект имел ссылку на многоуровневый рядом стоящий паркинг. Этот вопрос никак не решен и добавление нового количества расчетных единиц в виде количества человек еще больше усугубит, а также даст новые нарушения по параметрам благоустройства: количество площадок для отдыха детей и взрослых, площади озеленения, количества временных и постоянных парковочных мест. Данный вопрос является критическим и без новых этажей.

Конструктивные решения — добавление новых этажей добавит нагрузку на существующие вертикальные конструкции и фундамент. Имея доступ к проектной документации, нами будет организован аудит на несущую способность жилых домов. Ответственность за нарушение данных показателей влечет уголовную ответственность принимавших и пропустивших данное решение в реализацию.

Инженерные системы — нагрузка на существующие системы увеличится на 17%, что приведет, при сохранении закупленного на данный момент оборудования, к падению внутренних температур и увеличению нагрузок на магистрали канализации и воды на подключении. Имея доступ к проектной документации, будет проверено соблюдение норм, независимо от заключения экспертизы вплоть до юридически оформленного независимого аудита.

Краткий список возможно нарушаемых нормативных документов:

1. Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076

2. СанПиН 2.1.2.2645-10 Требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях

3. СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные

4. СП 63.13330.2012 Бетонные и железобетонные конструкции

5. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ

6. Постановление Правительство Российской Федерации от 26 декабря 2014 года N 1521

Учитывая вышеуказанное, просим Вас учесть мнение нижеподписавшихся и не допустить надстройки этажей в ЖК «Квартал Европа», а также по согласованию с дольщиками ЖК «Квартал Европа» и жителями мкр. Салтыковка, г.о. Балашиха разработать комплекс иных мер, которые бы не допускали дальнейшее развитие мошеннических схем Застройщика и рост числа обманутых дольщиков!

Похожие записи:

  • Повысится ли пособие ветеранам боевых действий С 1.01.2018 г. надбавка ветеранам боевых действий, получающим военную пенсию, будет увеличена С 1 января 2018 года в соответствии с Федеральным законом РФ от 18.7.2017 г. № 162-ФЗ размер социальной пенсии нетруспособных граждан устанавливается в […]
  • Требования 223-фз и 94-фз Федеральный закон "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" от 21.07.2005 N 94-ФЗ (последняя редакция) Попробуйте выполнить следующее: Нажмите кнопку Обновить, чтобы […]
  • Госпошлина ст 33319 ч1 п1 Необходимые документы п.1 ч.1 ст.31 ФЗ-44 Подскажите, пожалуйста, какие документы необходимо подавать для соответствия п.1 ч1 ст31 ФЗ 44?? Деятельность - полиграфия. Ни лицензий, ни допусков никаких нет. (№ извещения 0116200007915001413 на […]
  • Нотариус на бауманской 44 Нотариусы у метро Бауманская В Москве рядом со станцией метро Бауманская работают 6 нотариусов. Ниже показан список нотариальных контор с указанием ФИО нотариусов, адресами и телефонами. 8 499 703-35-33 (доб. 360) — бесплатная юридическая […]
  • Ответственность за нарушение порядка проведения торгов Ответственность заказчиков по госзакупкам в рамках ФЗ № 44 В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях (далее — КоАП) административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или […]
  • Образец доверенности на подачу заявления в полицию от юридического лица Доверенность на подачу заявления в полицию от юридического лица Полномочия, изложенные в доверенности, не могут выходить за пределы правоспособности представляемого, предусмотренной законодательством. Доверенность на представительство на стадии […]