Федеральный закон долевое участие

Содержание:

Федеральный закон № 214-ФЗ: суть закона об участии в долевом строительстве, действующая редакция

В последнее время становится крайне актуальным явлением приобретение недвижимости путем заключения долевого договора. Законодательно регулирует процесс участия в долевом строительстве № 214-ФЗ. Суть закона будет подробно разобрана в статье.

О предмете регулирования ФЗ

Представленный Федеральный закон был создан для регулирования отношений, тесно связанных с привлечением финансовых средств граждан для строительства многоквартирных домов. Привлечение денежных вложений происходит на долевой основе: по-сути, каждый кандидат на получение жилья «скидывает долю» на постройку дома.

Долевое строительство — это, казалось бы, очень простой, но в то же время весьма неоднозначный процесс. В последнее время все чаще стали происходить случаи обмана граждан, зарегистрированных в качестве дольщиков. В целях недопущения подобных махинаций был разработан 214-ФЗ. Суть закона очень проста: строгое закрепление норм, которые позволили бы качественно осуществлять процессы строительства долевого характера.

О застройщике и жилище

В статье 2 рассматриваемого нормативного акта закреплены два основных понятия, которые используются во всех последующих положениях закона. Первый термин это «застройщик». Согласно закону, застройщиками именуют юридических лиц, имеющих в собственности земельный участок, на котором можно построить жилой объект. Застройщик получает специальное разрешение на застройку, после чего начинает процесс привлечения финансов.

Объектом долевого строительства всегда является помещение жилого или нежилого типа, которое подлежит передаче участникам строительства на долевой основе. Стоит отметить, что такими объектами не могут быть предприятия, носящие производственный характер.

Суть закона 214-ФЗ, таким образом, заключается в закреплении норм, касающихся долевого строительства.

О праве на привлечение финансов

Выше уже было отмечено, что процесс привлечения денежных средств нельзя начинать без получения специального разрешения. С чем это связано? Стоит вспомнить суть закона 214-ФЗ. Речь идет о минимизации случаев обмана и финансовых махинаций. Именно поэтому в статье 3 рассматриваемого нормативного акта закреплены нормы, в соответствии с которыми застройщик способен привлекать денежные средства только после оформления декларации на строительство, а также после проведения и регистрации ряда земельноустроительных мероприятий. Застройщик обязан отвечать дате направления проектной декларации, а также ее требованиям. Лишь в этом случае будет возможно начать процесс привлечения средств дольщиков.

Здесь также стоит выделить следующие требования к застройщикам:

  • установочный капитал должен быть полностью оплачен;
  • застройщик не должен быть подвержен ликвидации в качестве юридического лица;
  • должно отсутствовать решение арбитражного суда о приостановке деятельности застройщика;
  • застройщик не должен находиться в реестре недобросовестных застройщиков;
  • у застройщика отсутствуют недоимки по налогам, долгам или сборам.

Далее, стоит рассказать о специальном договоре, который заключают между собой застройщики и дольщики.

Договор на участие в строительстве

Статья 4 рассматриваемого нормативного акта содержит в себе довольно подробные положения, касающиеся заключения договора. Стоит отметить, что сутью закона 214-ФЗ является строгое закрепление всех возможных юридических процессов, касающихся строительства на долевой основе.

Согласно закону, одна сторона договора обязана в указанные сроки построить жилой объект, а другая сторона — своевременно уплатить указанную в договоре цену. Какие элементы должен содержать в себе договор?

  • Во-первых, это определение конкретного объекта строительства, а также вся информация о нем.
  • Во-вторых, сроки постройки и цена договора.
  • Еще одно важное место в договоре занимают гарантии и способы обеспечения застройщиком своих обязательств.

О сроках и гарантиях

Что отражает суть 214-ФЗ? Рассматриваемый акт призван зафиксировать максимальное количество норм, благодаря которым процесс долевого строительства проходил бы максимально эффективно. В статье 6 закона говорится о сроках. Так, в обязанности застройщика входит своевременная передача объекта строительства дольщикам. В случае нарушений договорных обязательств застройщик обязан выплатить пострадавшим участникам сделки сумму в размере от трехсотой части ставки рефинансирования, которую устанавливает российский Центральный банк. Застройщик имеет право не выплачивать пени лишь в том случае, если другая сторона отказалась подписывать передаточный акт.

Застройщик обязан предупреждать дольщиков о возможных проблемах. Так, если отсутствует возможность завершить постройку объекта к установленному сроку, то не позднее чем за два месяца до наступления прописанной в договоре даты об этом должно быть известно всем сторонам договора.

О требованиях по договору

За некачественное исполнение или полное неисполнение своих обязанностей на ту или иную сторону договора может быть возложена ответственность. В соответствии с Федеральным законом № 214, суть которого рассматривается в этой статье, виновные лица должны будут выплачивать штрафы, пени или неустойки.

В статье 11 говорится об уступке прав по договору. Возможна она лишь после того, как участник долевого строительства выплатит цену договора, либо переведет долг на нового участника строительства.

Когда обязательства по договору могут считаться исполненными? Согласно статье 12 рассматриваемого Федерального закона, только после полной уплаты установленной суммы и подписания передаточного документа.

О проектной декларации

Во всем процессе долевого строительства немалую роль играет один важный документ. В статье 19 он именуется проектной декларацией. Этот документ включает в себя всю необходимую информацию о застройщике и объекте строительства. Некоторые положения проектной декларации копирует договор участников долевого строительства, но только самые важные. В основном же декларация содержит в себе чисто технические данные. Все они должны быть заверены исполнительным органом власти соответствующего региона еще до того, как застройщик заключит договор с первым дольщиком.

Стоит также отметить, что любые последствия юридического характера для самого застройщика возможны только после удостоверения фактов из проектной декларации. Форма же рассматриваемого документа устанавливается уполномоченным исполнительным органом субъекта РФ.

Суть 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (действующая редакция от 2013 года) заключается еще и в том, чтобы расскрыть предназначение всей соответствующей документации.

О государственном регулировании

Государственный контроль особенно важен в такой крупной сфере, как приобретение недвижимости. В России подобный контроль проявляется в виде совокупности отдельных функций. Вот на что указывает статья 23:

  • право на запрос у застройщиков всей необходимой документации и информации о ходе работы;
  • формирование и издание нормативно-правовых актов, касающихся долевого строительства;
  • разработка отдельных методических документов и рекомендаций по вопросам государственного контроля в сфере строительства долевого типа и т. д.

Так что же содержит в себе Федеральный закон 214-ФЗ? Суть закона проста: закрепление норм, в соответствии с которыми возникновение сложностей в области долевого строительства было бы практически невозможным.

Федеральный закон о долевом участии в строительстве

Развивающееся долевое строительство в условиях новой экономики часто сопровождается большим количеством судебных разбирательств, касающихся обманутых дольщиков и невыполнения строительными организациями условий договора. К сожалению, ранее в законодательстве отсутствовало регламентирование договоров об инвестиционной деятельности и судовые разбирательства основывались на их содержании, судом двусмысленно оценивались правовые основания заключаемых сделок. Федеральным Законом от 30. 12. 2004 г. N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других строений недвижимости, внесение изменений в некоторые акты РФ», частично разрешена эта проблема.

Внесенные новшества в закон долевого участия

С 1 июля 2017 года обрели силу дополнительные поправки к существующему закону 214-ФЗ. Державными органами приняты меры для обеспечения инвесторов дополнительными гарантиями, защищающими от недобросовестных строительных компаний.

Наличие уставного капитала

Теперь у строительных организаций уставной капитал обязан соответствовать максимальной площади объекта на которой планируется вестись строительство. На пример, у застройщика в планах возведение строения площадью 20 тыс. кв. м., то в уставной капитал должен содержать около 40 мил., руб. Иначе у него нет шансов получить заключение о соответствии на объект. Органы, выдающие такие документы, строго проверяют указанные площади, наличие уставного капитала, который оплачивается в полном объеме в уставной фонд. Иначе у компании теряется основание на привлечение наличных средств инвесторов. Бывает, что у застройщика нет собственных наличных тогда им заключается поручительство в лице одного или нескольких юридических лиц, имеющих необходимую сумму. В ситуациях не доведения строительной компанией дела до конца, перед инвесторами дальнейшие обязательства выполняются поручителями.

Единая регистрация строительных компаний

Законом с 2018 года предусмотрено создать сайт единого реестра застройщиков в сети интернета. Здесь каждому интересующемуся, предоставляются сведения о действующих на данный момент строительных фирмах и информация о проекте строительства. Данный сайт уже действует.

Строительная организация, заключая ДДУ обязана оповестить покупателей о поручившихся лицах и условии поручительства. Срок поручительства должен быть на два года больше, срока даты передачи жилплощади инвестору по заключенному ДДУ.

Если строительной фирмой и поручителем решается вопрос о досрочном прерывании договора между собой, они обязаны за месяц предупредить об этом дольщиков.

Это нововведение хорошая гарантия инвесторам. Эскроу-счет до определенного момента или выполнения оговоренных обязательств хранит наличные средства. Застройщиком они получатся после подписания с инвестором акта приема-передачи жилплощади. Открывается данный счет строительной фирмой, закрывается автоматически. Если строительство не завершится, дольщики в банке получают свои средства обратно без судейских разбирательств со строительной организацией.

Покупатель может продать не достроенную квартиру по договору переуступки прав, тогда все в таком же порядке переходит новому инвестору. При выполнении застройщиком всех обязательств по ДДУ, у дольщика нет законных оснований отказываться в одностороннем порядке от исполнений данного договора. Данный спорный вопрос разрешается судебным разбирательством.

Компенсационный фонд

Президентом Российской Федерации 29. 07. 2017 г. утвержден Закон «О публично-правовой организации защищающей гражданские права – участвующих в долевом строительстве, при несостоятельности обанкротившихся застройщиков». Благодаря данному вердикту тем, кто берет участие в долевом строительстве, по договору предоставляются новые гарантии.

Специально для инвесторов сформировали компенсационный фонд, куда строительными фирмами согласно установленному порядку отчисляются 1,2% от сумм, заключенных сделок. Данные средства планируется отдать в распоряжение инвесторам. Им решать, будут ли они потрачены на достраивание дома или на выплаты компенсаций. Первые месяцы работы фонда показали неплохие результаты, произведены перечисления от 118 строительных компаний из 46 областей государства. Законом о защите прав дольщиков с четкостью прописано требование к данной системе, согласно постановлению, заработать она должна в январе 2018 года.

Предоставление льгот для долевого строительства

Госдумой принят закон о получении налоговых льгот при долевом строительстве. Соответствуя ему:

  • физическим лицам дается освобождение от НДФЛ. Полученный ими доход в денежном эквиваленте, который выдал компенсационный фонд, не облагается налогом;
  • некоторыми строительными фирмами применяется упрощенная система налогообложения. Поэтому определение объекта облагаемых налогом на прибыль, полученную строительной компанией доход уменьшится на сумму расходов в виде обязательных отчислений в компенсационный фонд.
Читайте так же:  Как заполнять заявление на аттестацию воспитателя

Законодательство возлагает надежду на эффективное функционирование фонда, который должен защищать правовые нормы участвующих в долевом строительстве.

Внесенные изменения в Налоговом кодексе предусматривают сокращение убытков строительными компаниями и улучшение условий в развитии первичных рынков жилья. Согласно законодательству, на сегодняшний день строительные организации освобождаются от налогообложений в границах ДДУ.

Новые требования к застройщикам

Как указано в законодательстве 2018 году строительные фирмы обязаны работать по принципу «один объект – одна фирма застройщика – одна лицензия на строительство». Даже крупные строительные компании могут не получить разрешение на начало строительства всего района. Еще по закону застройщику устанавливается лимитированный расход:

  • На оплату труда;
  • Оплату банковского сервиса;
  • Услуги руководящей фирмы;
  • На рекламирование;
  • На оплату коммунальных услуг;
  • Связь;
  • Аренду.

По новому закону долевого строительства застройщикам указывается направление, по которому следует расходовать средства. Строительным фирмам разрешается тратить 10% от суммы проектного строительства.

Законом выдвигается требование к строительному опыту компании. Она должна заниматься строительством многоквартирных домов с общей площадью 10 000 квадратных метров, около трех лет.

Строительным организациям обязательно нужно в каждом квартале опубликовывать на сайте сведения о кредиторской и дебиторской задолженности. Также требуется размещение следующей документации:

  • разрешение к эксплуатации объектов капитального строительства, в которых брала участие строительная фирма в последние три года;
  • на ведение стройки;
  • заключение аудиторов об предпринимательской деятельности строительной организации за 12 месяцев;
  • экспертная оценка проектных документов;
  • свидетельство на владение наделом земли, на котором ведется строительство;
  • подтверждение специалистов о соответствии строительной компании с декларацией проекта согласно установленным требованиям;
  • проект ДДУ;
  • выбранные строительной компанией варианты, обеспечивающие выполнение обязательств по ДДУ;
  • договор об поручительстве (при его наличии);
  • фотоснимки, фиксирующие все этапы строительства (снимки обновляются каждый месяц).

Когда строительная фирма вовремя не устраняет неполадки строительного характера, то инвестор имеет право на получении неустоек в размере 1% от цены жилплощади. В случае обнаружения дефектов, делающих невозможным проживание в квартире, компанией-застройщиком компенсируется сумма в размере 1%, которая нужна для ликвидации недоделок. Это предусмотрено законом о защите прав потребителей.

Также законодательством указывается, что привлеченные финансы должны использоваться в строительстве определенных жилых помещений. Работа строительных компаний будет под контролем через банковские организации. Теперь все денежные средства проходят через один специально открытый счет в кредитном учреждении. Невозможно использовать на финансирование дочерних компаний или иных проектов средства дольщиков.

Изменения коснулись и престижа застройщика. Менеджментом запрещено заниматься лицам, которые привлекались за экономические преступления и имеют не погашенную судимость по этой статье.

Долевое участие в строительстве — 214 ФЗ, нововведения и поправки

Покупка квартиры – это ответственный шаг. Некоторые берут уже готовое жилье, а некоторые вкладывают деньги в долевое строительство. По сути, в новом многоэтажном доме будет уже квартира для тех, кто вложился в строительство изначально. Именно о ДДУ мы и поговорим в этой статье. Отношения в этом случае регулируются по Федеральному Закону №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

О чём говорит фз о долевом строительстве №214

Если Вам так удобнее,
напишите онлайн-консультанту!

Все консультации бесплатны.

Настоящий федеральный закон был принят 30 декабря 2004 года. Этот закон регулирует отношения участников долевого строительства, то есть процесс постройки новых домов за счёт граждан или юридических лиц.

В настоящее время действует новая редакция закона, которая была принята в 2016 году. Этот закон действует уже 15 лет. За это время многое поменялось, вносились различные поправки. Также закон имеет комментарий. Необходимо отметить, что комментарий постатейный.

Несмотря на различные поправки, федеральный закон также содержит 27 статей, которые делятся на части и пункты. В федеральном законе есть правила составления ДДУ, его расторжение, а также передача прав по ДДУ другому лицу. Последние изменения в федеральном законе коснулись ответственности застройщиков при невыполнении ими своих обязанностей. В закон была введена уголовная ответственность в сфере долевого строительства. Больше никаких поправок в 2016 году не было.

Очень много изменений было внесено в банкротное законодательство в 2015 году. Законодатель обязал делать специальные счета, с которых могут списывать деньги только для долевого участия в строительстве. Пополнять этот счёт могут только участники долевого строительства с согласия общего собрания дольщиков.

Что изменилось в последней редакции ФЗ-214

Поправки в законопроекты – это обязательная часть работы законодателя. Только так можно добиться правильного регулирования обязательств. Последние изменения были внесены в июле 2016 года. Эти изменения вступили в законную силу с 1 января 2018 года. Они коснулись важных моментов:

  • Была включена статья 3.1. «Раскрытие информации застройщиком». Теперь застройщик обязан отчитываться о своей деятельности на собственном сайте или на сайте поручителя. В этой статье указано, какую информацию должен выкладывать застройщик.
  • Изменения коснулись и договора об участии в долевом (ДДУ) строительстве. Теперь необходимо конкретно расписывать объект долевого строительства, который необходимо передать в эксплуатацию.
  • Более подробно раскрывается ст. 5 «Цена договора». Там чётко прописано из чего может складываться цена. Оплата производится после государственной регистрации договора.
  • Были внесены изменения в ст. 6. Теперь, если срок передачи объекта нарушается не по вине застройщика, а участник всеми способами пытается нарушить эти сроки (способы указаны в ч.2. настоящей статьи), то застройщик освобождается от выплаты неустойки.
  • Была включена ст. 23.1 «Единый реестр застройщиков». Ст. 24 утратила свою силу.
  • Изменения внесены в ст. 7 «Гарантии качества». Застройщик обязан передать участнику документ, в котором находится вся инструкция по эксплуатации объекта, а также срок его службы. Если участник выявит недостатки в объекте, то он имеет право потребовать от застройщика устранить все дефекты. Если застройщик откажется или устранит некачественно все недочёты, то участник долевого строительства имеет право через суд обязать застройщика устранить их.
  • В закон были включены статьи 15.3., 15.4., 15.5.
  • В закон включена статья 18.1. «Условия использования денежных средств». Изменения коснулись проектной декларации, расширились правовые возможности этого документа. Теперь это официальный документ, который включает факты, влекущие юридические последствия для застройщика.

ФЗ 214-я последняя редакция от 03.07.2016 Всего было включено 72 изменения. Мы поговорили о самых важных.

ФЗ 214: изменения, на которые стоит обратить внимание с 2018 года

Многие изменения уже вступили в январе 2018 года. Но есть некоторые поправки, которые вступят в законную силу только летом 2018 года. Первое изменение коснётся уставного капитала строительной компании. Теперь компания должна полностью заплатить сумму для уставного капитала. В противном случае она не сможет принимать денежные средства от дольщиков. Законодатель решил, что именно так можно отсеять слабые компании.

Уставной капитал будет зависеть от площади квартиры и помещений, которые не предназначены для проживания. В закон внесут конкретные поправки по этому поводу:

  • Если площадь не более 1.5. кв. м., то уставной капитал должен быть 2.5. млн рублей.
  • Если площадь более 500 тыс. кв. м., то уставной капитал должен быть не менее 1.5. млрд рублей.

В том случае, если суммы не будет хватать, то застройщик может привлечь поручителей. То есть, подписать с другими компаниями договор и объединить капиталы.

Стоит отметить: если застройщик не сможет довести строительство до конца, то это должны сделать его поручители. То есть, договор поручительства действует в своей обычной форме.

Дольщики имеют право знать поручителей, а также условия, на которых был составлен договор с ними. Срок договора должен быть составлен минимум на 2 года дольше срока сдачи жилья в эксплуатацию.

Новая гарантия — эскроу-счет

Новой гарантией для дольщика является эскроу-счет. Он открывается в банке для временного размещения средств. Теперь дольщики при заключении договора будут вносить свои деньги на этот счёт. Раньше деньги перенаправлялись на счёт застройщика.

Стоит отметить: эскроу-счет открывается только после получения государственной регистрации договора.

В новую редакцию фз будут включены сведения о специальном счёте, который станет обязательным для участия в строительстве.

Стоит отметить: Законодатель предлагает открывать счета по ДДУ только тем банкам,в которых размещены средства федеральной казны на банковские депозиты. Список таких учреждений будет опубликовываться на сайте Центрального Банка каждый квартал.

Строители получают эти средства только после завершения работ. После того как будет подписан акт приёма квартиры, рабочие получают деньги за строительство.

Акт приёма работ застройщик должен предоставить в банк, после чего он имеет право снять деньги со счета. На рассмотрение у банка есть 10 дней. После того как деньги будут сняты со счета, он закрывается.

ДДУ фз, на что обратить внимание в этом случае? Эскроу-счёт не является препятствием для заключения договора переуступки прав. Если такой договор заключается, то новый участник строительства просто принимает права и обязанности.

Ещё одним нововведением является компенсационный фонд. Это так называемое государственное страхование для дольщиков. Это изменение также вступит в законную силу с лета этого года.

Компенсационный фонд создаётся для того, чтобы дольщики направляли туда свои взносы. Они будут обязательными. Эти средства будут покрывать убытки в том случае, если строители не смогут справиться со своими обязанностями.

Стоит отметить: Регистрация ДДУ будет происходить только после оплаты взноса в компенсационный фонд.

Функции компенсационного фонда:

  • Контроль за выплатами от застройщиков.
  • Выполнение функции арбитражного управляющего, если строительная компания будет признана банкротом.
  • Выплата компенсации дольщикам, если застройщика признают банкротом.
  • Предоставление кредитных средств? если появятся застройщики, которые доведут строительство до конца.

Специалисты считают, что создание компенсационного фонда является эффективным способом. Если сравнивать его со страхованием ответственности застройщика, то первый вариант является выгодным. Так как нет случая, когда страховщик платил по недостроенным объектам.

Стоит отметить: в правительстве нашей страны разработали новые поправки в 214-й федеральный закон, которые касаются компенсационного фонда. Эти поправки устанавливают: порядок регистрации договора долевого участия, после того, как будут внесены взносы; порядок выплаты компенсации пострадавшим дольщикам.

Итак, мы поговорили о 214 Федеральным Законе. Закон имеет большую популярность среди участников долевой собственности. О серьёзности этого закона можно судить по комментариям, которые были к нему разработаны. Сделали это для полного понимания закона, прокомментировали каждую статью. Этот закон регулирует отношения участников долевого строительства. В действующей редакции федерального закона были внесены изменения по неустойке.

Если застройщик докажет, что сроки нарушены не по его вине, то от выплаты неустойки он освобождается. В противном случае неустойка будет выплачиваться.

Много было поправок внесено в документ. В этой статье мы разобрали самые актуальные. Также поговорили о новых изменениях в ФЗ 214, последняя редакция которого вступит в законную силу в июле 2018 года.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

С изменениями и дополнениями от:

18 июля, 16 октября 2006 г., 23 июля 2008 г., 17 июля 2009 г., 17 июня 2010 г., 28, 30 ноября 2011 г., 10 июля, 30 декабря 2012 г., 23 июля, 28 декабря 2013 г., 23 июня, 21 июля 2014 г., 13 июля 2015 г., 1 мая, 3 июля 2016 г., 1, 29 июля, 31 декабря 2017 г., 1, 29 июля, 25 декабря 2018 г.

Читайте так же:  Договор ремонта вагонов

Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года

Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

Настоящий Федеральный закон в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ не применяется к правоотношениям по привлечению застройщиком денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу названного Федерального закона, независимо от даты приобретения права на земельный участок и (или) получения разрешения на строительство, если в отношении такого застройщика на указанную дату имеется вступивший в законную силу судебный акт о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ (за исключением конкурсного производства), при условии, что исполнение обязательств указанного застройщика по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ, обеспечивается поручительством банка. В указанном случае поручительство банка предоставляется в порядке и на условиях, предусмотренных положениями настоящего Федерального закона, действовавшими до дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

См. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.

См. комментарии к настоящему Федеральному закону

Президент Российской Федерации

30 декабря 2004 г.

Законом регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у его участников права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Застройщики вправе привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. В случае привлечения денежных средств лицом, не отвечающим указанным условиям, гражданин может потребовать от него немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве. К отношениям, вытекающим из договора с участием гражданина (заключающего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), применяется законодательство о защите прав потребителей. Договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения этого срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени).

КоАП дополняется новой ст. 14.28, устанавливающей административную ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона

Текст Федерального закона опубликован в «Российской газете» от 31 декабря 2004 г. N 292, в «Парламентской газете» от 14 января 2005 г. N 5-6, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

Изменения вступают в силу с 25 декабря 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 272-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2018 г.

Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2018 г., за исключением абзацев шестого и седьмого подпункта «в» пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона

Положения абзацев шестого и седьмого подпункта «в» пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона вступают в силу с 30 сентября 2018 г.

Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

Изменения вступают в силу с 11 января 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 267-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г.

Положения статьи 2, частей 1 — 2.6 статьи 3, части 1, пунктов 2, 7 части 2 статьи 3.1, статьи 13, статей 18 и 18.1, пунктов 4, 7 части 1, пункта 5 части 2 статьи 20 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 г.

Положения статей 1 — 23 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда

Федеральный закон от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г., за исключением за исключением пункта 27 статьи 1 изменений, который вступает в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона и с 1 октября 2015 г.

Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 224-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 марта 2015 г.

Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ

Изменения вступают в силу со 2 января 2014 г.

Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 241-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 318-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 249-ФЗ)

Изменения вступают в силу по истечении одного года после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 10 июля 2012 г. N 118-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 362-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 апреля 2012 г.

Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 147-ФЗ

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 г.

Федеральный закон от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2009 г.

Федеральный закон от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ

Федеральный закон от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона, за исключением пункта 17 статьи 1, вступающего в силу с 1 января 2007 г.

ФЗ-214 – Закон о долевом участии в строительстве

Привлечение денег от граждан для долевого строительства жилых многоквартирных домов регулируется специальным законом – ФЗ-214. Его еще называют в народе – «Закон о защите прав дольщиков».

ФЗ-214 – это Федеральный Закон №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Закон принят в целях защиты интересов дольщиков от неправомерных и недобросовестных действий Застройщиков (Откроется в новой вкладке.»>Девелоперов). Закон периодически дорабатывается, в него вносятся изменения, в соответствии с текущими реалиями рынка.

Этим законом защищены ТОЛЬКО те дольщики, которые заключили Откроется в новой вкладке.»>Договоры долевого участия (ДДУ). Другие типы договоров с Девелопером (в том числе Предварительные договоры) не дают такой защиты.

Собственно «защита» сводится к тому, что закон ФЗ-214 строго регламентирует требования к Застройщику при реализации строительного проекта, и привлечении денег с рынка (т.е. с граждан). А также – к четкой формулировке прав дольщиков на конкретные квартиры в строящемся доме, с возможностью влиять на Застройщика и взыскивать с него неустойки за нарушение условий договора.

Последние изменения в этот закон вступили в действие с 01 июля 2018 года, о них мы расскажем ниже. Ссылка на полный текст закона ФЗ-214 (со всеми изменениями) – в конце статьи.

Защита прав дольщиков по ФЗ-214 – в чем именно?

Согласно закону ФЗ-214, защита прав дольщиков при строительстве жилья выражается, в частности, в следующем:

  • В обязанности Девелопера иметь на руках ключевые документы для реализации строительного проекта – разрешение на строительство, и зарегистрированные права на участок застройки (собственность или аренда);
    Для справки – раньше Девелоперы часто собирали деньги с граждан (т.е. продавали квартиры), и вели стройку, не дожидаясь разрешений и согласований, а пытались получить это все потом, задним числом, и не всегда это получалось;
  • В обязанности Девелопера публично (в т.ч. на своем сайте) представлять подробные сведения о себе, своем финансовом состоянии, и о проекте – в виде бухгалтерской отчетности, аудиторского заключения и Откроется в новой вкладке.»>Проектной декларации (ст.3.1, и ст.19, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера вложить в проект собственные средства, в размере не менее 10% от общего бюджета проекта (пп.1.1, п.2, ст.3, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера использовать привлеченные от дольщиков деньги строго на реализацию конкретного проекта, и никуда больше.
    С июля 2018 г. контроль за целевым расходом средств на счетах Застройщиков поручено вести уполномоченным банкам;
  • В обязанности Девелопера зафиксировать в ДДУ окончательную цену на квартиру, и невозможности решения своих финансовых проблем за счет дополнительных платежей дольщика (в отличие от Откроется в новой вкладке.»>ЖСК, например);
  • В обязанности Девелопера зарегистрировать каждый ДДУв Откроется в новой вкладке.»>УФРС, что исключает возможность Откроется в новой вкладке.»>«двойных продаж» строящихся квартир (ст.17, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера четко обозначать срок передачи построенной квартиры дольщику, и нести финансовую ответственность (уплата пени) за нарушение этого срока;
  • В возможности дольщика выйти из проекта путем продажи своих прав на квартиру третьему лицу (через Откроется в новой вкладке.»>Договор уступки прав требования, ст.11, ФЗ-214);
  • В возможности дольщика требовать от Девелопера бесплатного устранения обнаруженных строительных дефектов, либо уменьшения цены квартиры на соответствующую сумму (п.2, ст.7, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера предоставлять гарантию на построенное жилье – не менее 5-ти лет на конструктивные элементы, и не менее 3-х лет – на инженерное оборудование (п.5 и 5.1, ст.7, ФЗ-214);
  • В возможности дольщика расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке (п.1. ст.9, ФЗ-214), и потребовать возвращения уплаченной суммы с процентами, при грубом нарушении Девелопером условий договора (ФЗ-214 устанавливает правила возврата денег дольщику);
  • В солидарной ответственности владельцев компании-застройщика за убытки, причиненные по их вине дольщикам (п.4, ст.23.2, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера обеспечивать защиту инвестиций дольщиков путем страхования своей гражданской ответственности, или отчисления в компенсационный фонд, или расчетов через счета эскроу (см. ниже об этом).
Читайте так же:  Пустой договор дарения квартиры

Кроме того, по ФЗ-214 (статьи 13 – 15), обеспечением исполнения обязательств Девелопера по ДДУ является залог земельного участка и строящегося на нем жилого дома. В случае «недостроя» и/или банкротства Девелопера, залог реализуется в пользу дольщиков, позволяя им компенсировать (полностью или частично) свои вложения.

На практике, в случае банкротства Девелопера, государство (в лице местной власти), обычно, предлагает другому Девелоперу завершить стройку, привлекая его с помощью персональных льгот (например, бесплатного земельного участка для нового строительства).

Выполнение условий закона ФЗ-214 – это действительно жесткие условия для Девелопера. И возможностей ухода от ответственности у него здесь остается очень мало. Но они все-таки есть.

Несмотря на то, что этот закон действительно во многом защищает дольщика, и «напрягает» Девелопера, тем не менее, следует понимать, что закон ФЗ-214 – это не абсолютная гарантия безопасности. Во-первых, не все хорошие идеи, заложенные в законе, имеют механизм воплощения в реальной жизни (пока). Во-вторых, финансовые и административные проблемы, экономические кризисы, «долгострой», и банкротство Девелоперов – все равно случаются, так же как случаются пожары, наводнения и землетрясения (отменить или запретить их пока ни у кого не получается).

Изменения в закон ФЗ-214 за последние годы

С января 2014 года очередными поправками в закон ввели Откроется в новой вкладке.»>обязательное страхование гражданской ответственности Застройщика перед дольщиками, которое позволяло вернуть покупателям квартир в новостройках все вложенные средства, в случае банкротства строительной компании (краткая справка об этом – на официальном сайте «РГ» –​ Откроется в новой вкладке.»>здесь).

Однако, на рынке такое страхование не прижилось, и уже с июля 2017 это требование отменили.

А с октября 2017 новые поправки в ФЗ-214 обязали всех Застройщиков при запуске новых проектов, вместо страхования своей ответственности отчислять денежные взносы в единый Откроется в новой вкладке.»>государственный компенсационный фонд долевого строительства (подробнее по ссылке). В случае банкротства Застройщика, деньги из этого фонда будут использоваться для финансирования достройки дома или для выплаты компенсаций дольщиком.

В том же 2017 году введены новые ужесточения для Застройщиков (и все в угоду дольщикам). Увеличились требования к размеру уставного капитала компании-застройщика, и увеличились требования к раскрытию информации о проекте, которую каждый Застройщик должен опубликовать на своем сайте (подробнее об этом см. на шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Откроется в новой вкладке.»>Знакомимся с девелоперским проектом»).

Кроме того, введена уголовная ответственность Застройщика за привлечение денег на строительство с нарушением закона (Откроется в новой вкладке.»>ст. 200.3 УК РФ).

Отдельно стоит добавить о введении в 2017 году альтернативного механизма защиты интересов дольщиков (вместо залогов и страхования ответственности) – Откроется в новой вкладке.»>о расчетах с Застройщиком через счета эскроу (подробнее об этом – по ссылке).

Все это еще больше снижает риски дольщиков при покупке новостроек по ДДУ.

Что изменили новые поправки в 214-ФЗ с 1 июля 2018 года?

Почти все новшества закона касаются финансовой стороны ведения бизнеса Девелопера. Эти поправки действуют только для тех компаний, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года.

Гайки Застройщикам закрутили почти до предела. Теперь для них добавились еще такие требования и ограничения:

  • На момент опубликования Проектной декларации, Застройщик должен иметь на расчетном счете не менее 10% от проектной стоимости строительства;
  • Застройщик должен вложить в строительство собственные средства не менее 10% от общего объема инвестиций в проект;
  • Расходы на административные нужды Застройщика не могут превышать 10% стоимости проекта. Все остальные, не связанные со строительством, обязательства Застройщика ограничены 1% от инвестиций в проект;
  • Застройщику запрещено привлекать какие-либо займы, кроме целевого кредита на конкретный строительный проект;
  • Застройщику запрещено совершать сделки, не связанные с его основной деятельностью и ее обеспечением;
  • Застройщику запрещено привлекать деньги сразу по нескольким разрешениям на строительство. Теперь действует правило: «один Застройщик – одно разрешение на строительство». И пока компания не завершит проект, новое разрешение на другой проект ей не выдадут. Исключение – для Девелоперов, ведущих комплексное освоение территории (КОТ);
  • Все финансовые операции по строительному проекту должны вестись только через один расчетный счет компании, другие счета для финансирования строительства использовать запрещено. Одно разрешение на строительство – один счет. Банк будет следить за целевым расходованием средств Застройщика, и отказывать в операции, если посчитает ее нецелевым расходом.

Кроме того, эти поправки в закон ввели новое понятие – «специализированный застройщик». Это значит, что компания, которая ведет строительство многоквартирного жилья, теперь должна заниматься только этим и ничем больше. Соответственно, в прошлом остаются такие компании-застройщики, как общественные и некоммерческие организации, спортивные, музыкальные, учебные и научные учреждения, которые раньше предоставляли свои земли под строительство и сами становились – Застройщиками.

Минимальный опыт такого «специализированного застройщика» (если кто захочет таким стать после 1 июля 2018) должен быть не менее 3-х лет в качестве компании-застройщика, техзаказчика или генподрядчика по строительству многоквартирных домов, общей площадью не менее 10 000 кв.м. Эти сведения должны указываться в Откроется в новой вкладке.»>Проектной декларации строительства.

Ну и самое важное для покупателей квартир новшество – это новый принцип расчетов дольщиков с Застройщиками. Применение счетов эскроу теперь становится добровольно-принудительным. С 01.07.2018 вести расчеты с дольщиками через счета эскроу Застройщики могут пока в добровольном порядке. А уже с 01.07.2019 это становится для них обязательным (буквально – для тех, кто не успеет до 1 июля 2019 зарегистрировать хотя бы один ДДУ по старым правилам).

То есть деньги дольщиков постепенно становятся недоступны для строительных компаний. Вся оплата за купленные по ДДУ квартиры будет оседать на счетах уполномоченных банков. А банки уже будут выдавать Застройщикам целевые кредиты на строительство (в рамках проектного финансирования). И если Застройщик схлопывается (банкротится, исчезает, проваливается сквозь землю), то это уже будут проблемы банка. Дольщикам банк обязан вернуть деньги, задепонированные (сохраненные) ими на специальных эскроу-счетах. При этом, обязательства самого банка перед дольщиками по счетам эскроу страхуются в АСВ на сумму до 10 млн. руб., максимум (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.12.2, ФЗ-177).

В целом, можно сказать, что закон ФЗ-214 позволяет дольщикам влиять на Девелопера, пока у него дела идут хорошо (в частности, влиять на сроки сдачи дома, на условия передачи квартиры, на качество строительства).

Но если у Девелопера начались проблемы (например, административные или финансовые), то дольщик тут уже ничего поделать не может. Приходится Подробнее см. «О рисках сделок с квартирами».»>принимать этот риск, надеясь в случае чего, получить компенсацию от реализации залога, от страховщиков, от банка (возврат денег со счета эскроу) или из компенсационного фонда.

К слову, требования ФЗ-214 не распространяются на общее имущество многоквартирного дома после передачи квартир дольщикам. То есть, условно говоря, если треснет стена в подъезде, а не в квартире, то привлечь Застройщика к ответственности не получится (во всяком случае, в рамках ФЗ-214).

Справедливости ради стоит отметить, что риск покупки новостройки по ФЗ-214 все-таки гораздо ниже риска всех остальных Откроется в новой вкладке.»>способов покупки новостройки.

Закон ФЗ-214 по праву называют законом о защите прав дольщиков, так как он целиком и полностью разрабатывался в их интересах. И хотя он далеко не идеален, лучшей альтернативы ему при покупке новостройки пока не существует.

Вкладываться в новостройку на этапе строительства действительно выгодно, но нужно понимать, какие риски существуют при покупке новостройки (см. об этом в Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ ), выбирать наименее рисковый вариант (ДДУ), и затем еще самостоятельно снижать риски по этому варианту.

Самостоятельное снижение рисков здесь происходит путем:

  1. грамотного выбора Застройщика (с оценкой его добросовестности, административных возможностей и финансовой устойчивости),
  2. осознанного выбора строительного проекта и этапа вхождения в проект (в начале, в середине, или в конце строительства), а также
  3. тщательной проработки условий договора (при поддержке Откроется в новой вкладке.»>специализированных юристов).

Как все это делать, рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ по приведенным выше ссылкам.

Полный текст ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» с последними изменениями можно прочитать Откроется в новой вкладке.»>здесь (Гарант).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

Похожие записи:

  • Приказ об отстранении от работы за медосмотр образец ОТСТРАНЕНИЕ РАБОТНИКА, НЕ ПРОШЕДШЕГО В УСТАНОВЛЕННОМ ПОРЯДКЕ ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ МЕДИЦИНСКИЙ ОСМОТР Работодатель должен организовать проведение обязательных медицинских осмотров для отдельных категорий работников (абз. 12 ч. 2 ст. 212 ТК РФ). В свою […]
  • Приказ 214н от 12 мая 2019 года Приказ Министерства здравоохранения РФ от 12 мая 2014 г. N 214н "Об утверждении требований к знаку о запрете курения и к порядку его размещения" Приказ Министерства здравоохранения РФ от 12 мая 2014 г. N 214н"Об утверждении требований к знаку о […]
  • Приказ минфина от 19092008 98 Приказ Минфина РФ от 19 сентября 2008 г. N 98н "О Порядке учета бюджетных обязательств получателей средств федерального бюджета" (с изменениями и дополнениями) (утратил силу) Приказ Минфина РФ от 19 сентября 2008 г. N 98н"О Порядке учета бюджетных […]
  • Общие требования охраны труда и техники безопасности Общие требования охраны труда В соответствии с действующим законодательством РФ (ст. 212, 214, 225 трудового кодекса РФ и Порядок обучения по охране труда и проверки знаний требований охраны труда работников организаций, утвержденный постановлением […]
  • Налог на проценты по вкладам в валюте Налогообложение вкладов В соответствии со ст. 214 частью II Налогового кодекса РФ доходы в виде процентов, полученные по вкладам, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в случаях: процентная ставка по вкладу в рублях РФ […]
  • Как регистрировать договор долевого участия в строительстве Как зарегистрировать договор участия в долевом строительстве? Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4, ст. 17 […]