Требования к нежилым помещениям под кафе

Содержание:

Какие нежилые помещения можно размещать в многоквартирных домах

Существует определенный порядок использования нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.

Прежде всего, собственник нежилого помещения имеет право использовать его для занятия предпринимательской деятельностью и размещения в нем предприятий и учреждений непромышленного характера, а именно: торговля продовольственными и непродовольственными товарами, бытового обслуживания, предоставления банковских услуг, офисов и контор предпринимателей, жилищных и ремонтно-эксплуатационных органов, адвокатур и т.д.

Первые этажи жилых зданий давно стали продавать под нежилые помещения – магазины, парикмахерские, медклиники и т.п. Но по гигиеническим требованиям далеко не все заведения можно размещать в многоквартирных домах. Есть также перечень объектов, которые не допускаются к размещению в нежилых помещениях. Это предприятия, эксплуатация которых может привести к физическому и химическому загрязнению территории и воздуха жилой среды, к нарушению нормальных условий проживания. К таковым, в частности, относятся:

-лечебно-профилактические организации, оказывающие помощь инфекционным (в том числе туберкулезным больным), за исключением амбулаторно-поликлинического консультативного приема дерматолога (п. 2.7 СанПиН 2.1.3.2630-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность»);

-лечебно-профилактические организации, в которых лечат от алкогольной и наркотической зависимости (п. 2.8 СанПиН 2.1.3.2630-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность»);

-микробиологические лаборатории (отделения), отделения магнитно-резонансной томографии (п. 2.9 СанПиН 2.1.3.2630-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность»);

-промышленные производства (п. 3.4 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»);

-бани и сауны (п. 2.1 СанПиН 2.1.2.3150-13 «Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству оборудованию, содержанию и режиму работы бань и саун»);

– магазины химических товаров, а также реализующие продукцию, содержащую взрывоопасные вещества и материалы;

– химчистки, применяющие легковоспламеняющиеся вещества, общественные туалеты, учреждения ритуального обслуживания;

– круглосуточные переговорные пункты, а также рестораны, кафе, ночные клубы дискотеки, эксплуатируемые позднее 23 часов.

Магазины, парикмахерские, аптеки и прочие коммерческие организации в многоквартирных жилых домах – сейчас это не редкость. Предпринимателям выгоднее и проще купить квартиру и переделать ее в офис, чем найти специальное помещение с приемлемой арендной платой или недорогой участок земли для строительства. Но для жильцов такое «соседство» часто оборачивается неудобствами. К примеру, холодильники, кондиционеры и прочая техника работают круглые сутки, притом весьма громко. Самое распространенное нарушение – несанкционированные парковки. Ведь у человека, паркующегося рядом с магазином, расположенным в жилом доме, не возникает мысль, что на самом деле он оставляет машину на чьей-то придомовой территории.

Что делать, если в доме есть нежилые торгово-коммерческие помещения? Чем отличаются правомочия собственников таких помещений от правомочий владельцев обычных квартир?

Прежде, чем ответить на эти вопросы, отметим, что если в доме открылся магазин, значит, его хозяин уже прошел непростую процедуру перевода жилого помещения в нежилое. Для этого необходимо соблюдение ряда условий:

помещение должно располагаться на первом этаже (если оно находится выше, то все площади под ним должны быть так же нежилыми);

оно должно иметь отдельный вход;

и не должно нарушать общий архитектурный облик здания (статья 22 Жилищного Кодекса РФ).

Для того, чтобы орган местного самоуправления (как правило, это районная администрация) признал целесообразным сменить статус помещения с жилого на нежилое, должны быть достаточно серьезные основания. Собственник такого помещения предоставляет внушительный пакет документов (в том числе разрешения от санитарно-гигиенических и пожарных служб).

Нежилые помещения – части многоквартирного дома, а их владельцы – участники общей долевой собственности на общее имущество этого дома.

Согласно гражданскому законодательству, участники общей долевой собственности имеют равные субъективные права и юридические обязанности, независимо от категории – жилое или нежилое – помещения. Так, в статьях 246 и 247 Гражданского Кодекса РФ установлено, что владение, пользование и (в установленных законом случаях) распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по соглашению всех ее участников. Если согласия достичь нельзя, споры решаются в суде.

Нормами Жилищного Кодекса РФ любым собственникам многоквартирного дома предписывается нести бремя расходов по содержанию общего имущества и предоставляется право управлять им. Следовательно, хозяин магазина или швейного ателье, располагающегося в многоквартирном доме, имеет такие же права, как и все жильцы.

В том числе, он вправе участвовать в общем собрании, на котором рассматриваются наиболее важные вопросы, касающиеся общего имущества. Например, его переустройства или реконструкции, а также распоряжения придомовой территорией. Это может стать решением проблем несанкционированных парковок возле магазинов, находящихся в многоквартирных домах.

Не всегда нежилые помещения соответствуют тому виду бизнеса, который планирует открыть их владелец. Для того чтобы улучшить функциональность помещения, необходимо его перепланировать.

Перевести жилое помещение в нежилое позволяет Жилищный Кодекс, а главной инстанцией, которая дает разрешение, является орган местного самоуправления.

Особенно тщательно к вопросу перепланировки нужно подойти в домах старого жилого фонда. Для легальной перепланировки нужно будет провести ряд дополнительных изыскательных работ, диагностику несущих конструкций и инженерных коммуникаций. Без этого узаконить перепланировку просто будет невозможно.

После того, как местные власти дали разрешение, необходимо разработать всю техническую документацию. При этом у проектной организации должна быть лицензия на проведение такого вида работ. Затем необходимо согласование в разрешительных органах. Всего получить разрешительные документы и согласования нужно в 12 инстанциях. После положительного решения можно приступить к самой строительной части. Выполнять работы тоже должна компания с лицензией. По окончании проверяется соответствие выполненных работ проекту перепланировки, и производится регистрация нежилого помещения в Едином реестре прав.

Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью. У нежилых помещений имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным лицом.

Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

То есть, согласно «Жилищному кодексу Российской Федерации» от 29.12.2004г. № 188-ФЗ, все собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме несут бремя расходов по содержанию придомовой территории и общего имущества дома в зависимости от той доли жилого или нежилого помещения, которым они владеют.

Нежилое помещение в многоквартирном доме: чем отличаются правовые нормы содержания нежилых помещений от жилых?

В настоящее время термин «нежилое помещение» используется достаточно часто. Между тем, его четкого определения в отечественном законодательстве нет.

Пробел в нормах приводит к возникновению множества сложностей как у обычных граждан, так и у предпринимателей, желающих квартиру в многоквартирном доме перевести в нежилое помещение . Ввиду отсутствия четкого определения, на практике нередко совершаются незаконные сделки с недвижимостью.

Что собой представляет нежилое помещение в многоквартирном доме ? Давайте разбираться.

Нежилое помещение в многоквартирном доме необходимо отличать от места общего пользования. Ключевым признаком является наличие у нежилого помещения законного владельца. Такие объекты, как правило, относят к коммерческой недвижимости. Они образуются посредством перевода обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение.

Собственники таких объектов приравниваются к владельцам квартир. Соответственно, они обладают такими же правами и выполняют аналогичные обязанности, что и соседи. В первую очередь, это касается затрат на бытовое обслуживание. Владелец нежилого помещения в многоквартирном доме должен платить столько же, сколько прочие собственники квартир. При этом в оплату включаются даже те услуги, которыми субъект фактически не пользуется (например, лифт, консьержка).

Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме

На законодательном уровне установлен ряд правил, которым должны следовать владельцы таких объектов. Эти требования призваны обеспечить защиту интересов других собственников квартир в многоквартирном жилом доме с нежилыми помещениями .

В таких помещениях запрещается вести деятельность, влекущую загрязнение окружающей среды, создание неблагоприятной санитарно-эпидемиологической ситуации. Проще говоря, в нежилом помещении в многоквартирном дом е нельзя обустроить общественный туалет или лечебное учреждение для больных инфекционными заболеваниями.

Объект должен соответствовать противопожарным, санитарным и градостроительным нормам. В помещении должен быть отдельный вход. Располагаться объект должен на первом этаже либо над другими помещениями нежилого типа.

Если помещение оборудовано под кафе или другое заведение общепита, закрываться оно должно не позже 23.00.

Нормативная база

Юридический статус нежилых помещений в многоквартирных домах регламентируется различными правовыми документами. Основным из них является Конституция, в которой закреплено право на частную собственность.

Вопросы, связанные с эксплуатацией общего имущества в МКД, регулируются в ГК. В 290-й статье, в частности, говорится, что собственники помещений в многоквартирных домах обладают на праве долевой собственности общими помещениями, несущими конструкциями, электрическим, механическим, санитарно-техническим и иным оборудованием внутри и за пределами своей квартиры, обслуживающим более одного помещения. Законные владельцы не могут отчуждать свою долю в праве на такие объекты без передачи права собственности на жилое помещение.

В ЖК присутствуют нормы, в соответствии с которыми осуществляется перевод в нежилое помещение. В многоквартирном доме возможна и обратная процедура.

В правительственном постановлении от 2011 г. закреплено право владельцев нежилых помещений использовать коллективные бытовые резервы сооружения.

Нормативное регулирование вопросов, касающихся рассматриваемых объектов, осуществляется также в соответствии с актами муниципальных и региональных органов управления.

Размеры помещений

Площадь всего дома включает в себя площади всех квартир и общей территории. В состав последней входят лифты, лестничные площадки, подвалы, чердаки и пр. Их параметры отражены в техническом паспорте, который хранится в управляющей компании или в ТСЖ. Расчет площади имеет значение при определении суммы оплаты за коммунальные услуги, в частности, отопления.

Читайте так же:  Цивильная собственность это

Размер нежилых помещений формируется из площадей всех внутренних секций. В расчет не принимаются балконы и лоджии. При определении их площадей используют понижающие коэффициенты.

Условия перевода жилого объекта в нежилое помещение

Некоторые собственники не используют свои квартиры по прямому их назначению, т. е. для проживания. Вместо этого они решают перевести объекты в нежилые для получения стабильного дохода.

Законодательство устанавливает ряд условий для такого перевода.

В первую очередь, в помещении необходимо обустроить отдельный вход. Если его площадь превышает 100 м2, то должен быть второй, запасной вход.

Обязательным условием является отсутствие в помещении зарегистрированных жильцов. Перед переводом объекта из него необходимо выписаться.

На объекте не должно быть никаких обременений. Это значит, что помещение не должно быть в залоге, ипотеке, долгосрочной аренде.

Как выше говорилось, квартира должна быть на первом этаже или находиться над другими такими же нежилыми помещениями.

Запрещен перевод жилых помещений в нежилые в аварийных сооружениях или зданиях, которые должны быть снесены.

Еще один нюанс – перевести можно только всю квартиру в целом. Нельзя сделать нежилой какую-то одну комнату в ней.

В переводе может быть отказано, если сооружение относится к памятникам культурно-исторического наследия.

Особенности процедуры

Если все условия, указанные выше, соблюдены, необходимо собрать пакет документов. В его состав входят:

  • Поэтажный план. Он выдается в БТИ.
  • Правоустанавливающий документ (свидетельство) на квартиру.
  • Техпаспорт и план помещения.
  • Если будет проводиться перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, то предоставляется и ее план. Он должен быть утвержден уполномоченным органом, реализующим контрольные функции в сфере строительства. При этом на перепланировку необходимо получить согласие жильцов дома.
  • Заявление. Оно подается в соответствующий госорган. В Москве, к примеру, им является Департамент имущества.

Документы, кроме заявления, можно подать в виде заверенных нотариусом копий. Решение принимается в течение 48 дней (рабочих). Отказ можно оспорить в суде.

Нюансы реализации прав и исполнения обязанностей

Как уже выше было сказано, права собственников помещений (жилых и нежилых) в МКД идентичны. Это положение распространяется и на территорию общего пользования.

Обязанности владельцев охватывают сферу коммунальных платежей. Все собственники должны нести расходы по содержанию общей территории, в том числе прилегающей к дому. При этом начисление соответствующих сумм будет осуществляться и в случае, если владелец нежилого помещения этими территориями не пользуется.

Что касается прав, то в их число входит право голоса на общих собраниях, а также возможность участвовать в обсуждении и разрешении вопросов, связанных с ремонтом, благоустройством, выбором способа управления и пр.

Снабжение коммунальными ресурсами

Владельцам нежилых помещений в МКД предоставляется возможность выбрать наиболее подходящий для них вариант:

  • Заключить договора о поставке услуг напрямую с обслуживающими предприятиями.
  • Оформить соглашение с управляющей компанией либо ТСЖ.

Перечень услуг, которые могут поставляться пользователю, включает в себя водо-, энерго-, тепло-, газоснабжение, канализацию. При этом они предоставляются в том же объеме, что и прочим владельцам квартир.

Собственники нежилых частей здания несут ответственность за надлежащее содержание приборов учета (счетчиков). Об их повреждении, выходе из строя необходимо своевременно сообщать поставщикам соответствующих услуг.

Перевод нежилого объекта в жилое помещение

Для изменения назначения объекта необходимо:

  • Обратиться в проектную организацию для создания плана перепланировки.
  • Собрать комплект документов. В него включаются правоустанавливающий документ, протокол собрания жильцов, проект, заключение о соответствии объекта требованиям, установленным для жилых помещений, копия паспорта.

Для перевода помещения необходимо написать заявление и подать его с приложенными документами в уполномоченную инстанцию. Ответа придется ждать также 48 дней. Если в переводе будет отказано, в трехмесячный срок это решение можно оспорить.

Если ответ будет положительным, необходимо провести перепланировку и оформить новый техпаспорт. Затем следует внести изменения в реестр недвижимости, получить свидетельство собственника.

Если владельцем помещения является несовершеннолетний, все действия от его лица совершаются законными представителями. Ими могут выступать родители, опекуны, попечители, усыновители.

Требования к размещению кафе и ресторанов

2.1. Размещение организаций, предоставление земельных участков, утверждение проектной документации на строительство и реконструкцию, ввод в эксплуатацию допускается при наличии санитарно-эпидемиологического заключения об их соответствии санитарным правилам и нормам.

2.2. Организации могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенном, встроенно-пристроенном к жилым и общественным зданиям, в нежилых этажах жилых зданий, в общественных зданиях, а также на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работающего персонала. При этом не должны ухудшаться условия проживания, отдыха, лечения, труда людей.

Производственные цеха организаций не рекомендуется размещать в подвальных и полуподвальных помещениях.

В нежилых помещениях жилых зданий (кроме общежитий) допускается размещать организации общей площадью не более 700 м2 с числом посадочных мест не более 50.

Организациям, расположенным в жилых зданиях, следует иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания. Прием продовольственного сырья и пищевых продуктов со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Загрузку следует выполнять с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных туннелей со стороны магистралей при наличии специальных загрузочных помещений.

2.3. Ориентация, размещение производственных и складских помещений, их планировка и оборудование должны обеспечивать соблюдение требований санитарного законодательства, технологических регламентов производства, качество и безопасность готовой продукции, а также условия труда работающих.

2.4. При проектировании, строительстве новых и реконструкции действующих организаций с учетом вырабатываемого ассортимента продукции, следует руководствоваться действующими строительными нормами, нормами технологического проектирования организаций общественного питания, а также требованиями настоящих санитарных правил.

2.5. В организациях не размещаются помещения под жилье, не осуществляются работы и услуги, не связанные с деятельностью организаций общественного питания, а также не содержатся домашние животные и птица.

В производственных и складских помещениях не должны находиться посторонние лица.

2.6. Для сбора мусора и пищевых отходов на территории следует предусмотреть раздельные контейнеры с крышками, установленные на площадках с твердым покрытием, размеры которых превышают площадь основания контейнеров на 1 м во все стороны.

Допускается использование других специальных закрытых конструкций для сбора мусора и пищевых отходов.

Мусоросборники очищаются при заполнении не более 2/3 их объема, после этого подвергаются очистке и дезинфекции с применением средств, разрешенных органами и учреждениями госсанэпидслужбы в установленном порядке.

Площадка мусоросборников располагается на расстоянии не менее 25 м от жилых домов, площадок для игр и отдыха.

2.7. На территории организаций рекомендуется предусматривать площадки для временной парковки транспорта персонала и посетителей.

Площадки должны размещаться со стороны проезжей части автодорог и не располагаться во дворах жилых домов.

2.8. Территория организации должна быть благоустроена и содержаться в чистоте.

Какие требования закон предъявляет к нежилым помещениям

Если жилые квартиры, за редкими исключениями, законом разрешено использовать только для проживания, то нежилые помещения могут использоваться для различных целей, но, тем не менее, в установленных законом пределах.

Ограничения в использовании нежилых помещений

Главные ограничения относятся к коммерческим помещениям, которые расположены в жилых домах или в непосредственной близости от них. В таких нежилых помещениях запрещается деятельность, которая наносит вред жильцам квартир. Это означает, что в нежилых помещениях запрещено располагать производство, если его работа нарушает санитарные нормативы по уровню загрязнения окружающей среды и воздуха или превышает допустимый уровень шума.

Приобретая нежилое помещение, попробуйте узнать у жильцов дома, как они относятся к нахождению в их доме нежилого помещения и его использованию в коммерческих целях. Если в доме создано товарищество собственников жилья, обратитесь с этим вопросом к председателю правления – он, как правило, в курсе настроений жильцов, потому что к нему стекаются все жалобы на работу коммерческих организаций в доме.

Но вред, который причиняется жильцам, должен носить объективный характер и причиняться правам жильцов, которые однозначно закреплены законодательством. Все мы знаем, что есть люди, чаще всего пожилые, которые постоянно чем-то недовольны. Но это не означает, что каждое их требование должно исполняться. Если кому-то не нравится, что на первом этаже дома расположен магазин, поскольку рядом с ним часто собираются люди, находящиеся в нетрезвом виде, то это вовсе не значит, что надо закрыть магазин. Права жильцов нарушает не магазин, а нетрезвые люди, которые совершают административные правонарушения. К ним и надо предъявлять претензии.

Необходимость оборудования отдельного входа

Относительно нежилых помещений, расположенных в жилых домах, надо помнить ещё и о необходимости оборудования отдельного входа. Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 году, запрещает использовать для входа в нежилое помещение тот же вход или те же помещения, включая лестничные клетки, которые используются для доступа к квартирам. Помещения, которые были переведены в нежилой фонд до вступления в силу Жилищного кодекса и не имеют отдельного входа, могут использоваться и дальше. Но для новых нежилых помещений наличие отдельного входа обязательно.

Отдельный вход оборудуется, даже если нежилое помещение располагается на втором этаже и выше. Для этого обычно к дому пристраивают внешние лестницы, которые идут вдоль торцевой или выходящей во двор стены. Здесь важно упомянуть ещё об одном требовании – нежилые помещения не могут располагаться над жилыми.

Требования пожарной безопасности

Самыми трудными для выполнения являются нормы пожарной безопасности. Дело даже не в том, что их существует великое множество, некоторые из них просто физически невозможно выполнить. Это касается, например, требований по организации пожарного выхода, оборудовать который бывает просто негде. Хорошо, если в помещении есть большие окна, тогда их можно использовать для эвакуации. Но если помещение подвальное и окна очень маленькие или их нет совсем, то задача по созданию пожарного выхода становится просто невыполнимой.

Многие предприниматели пренебрегают требованиями пожарной безопасности, однако они очень рискуют. Пожалуй, каждый собственник помещения, в котором случился пожар, был уверен, что с ним этого не произойдёт никогда. Но, к сожалению, пожары случаются и достаточно часто. При этом крайне редко, когда пожаром причиняется ущерб только тому помещению, в котором он начался. Обычно страдают и все соседние помещения, как минимум, от залива водой. И отвечать за этот ущерб придётся собственнику того помещения, в котором пожар начался, если он не докажет, что им были соблюдены все меры пожарной безопасности.

Читайте так же:  Требования к поступлению в военное училище

В практике юридической фирмы «Красников и партнёры» был случай, когда нашего клиента пытались привлечь к ответственности за пожар, в результате которого сгорел целый торговый центр. И главная угроза заключалась даже не в административной ответственности – к счастью, никто из людей не пострадал, и ответственность наступала только в виде штрафа. Но пострадало имущество всех арендаторов торговых площадей, и ущерб исчислялся сотнями миллионов рублей. Нашим юристам тогда удалось доказать, что вины клиента в пожаре нет, но это было крайне непросто при условии, что и пожарная инспекция, и суд, и все пострадавшие, в том числе, довольно крупные компании, были, что называется, кровно заинтересованы в нахождении виновного.

Санитарные правила для нежилых помещений

В помещениях, которые используются для постоянной работы людей, например, под офисы, согласно санитарным требованиям должен поддерживаться необходимый уровень естественного освещения. В офисах нужно регулярно проводить сухую и влажную уборку, помещения должны хорошо проветриваться.

Если в нежилых помещениях организуются кафе или столовые, помните, что их работа согласовывается с Роспотребнадзором. Для этого придётся выполнить довольно большое количество требований, включая разделение помещения для приготовления пищи на горячий и холодный цех, моечную и помещения для хранения продуктов, продумать маршруты движения готовой и сырой продукции, грязной и чистой посуды, которые не должны пересекаться. Моечная для мытья посуды оборудуется в отдельном помещении или в кафе устанавливается посудомоечная машина, специально предназначенная для работы в учреждениях общественного питания. В помещении доkжен быть оборудован отдельный туалет и душ для персонала, а также раздевалка для переодевания в спецодежду. Есть и другие требования, которые можно уточнить в роспотребнадзоре или у юристов, которые специализируются на сопровождении деятельности коммерческих организаций.

Как видно, требований, которые предъявляются к нежилым помещениям, достаточно много. Поэтому перед приобретением помещения необходимо удостовериться в том, что оно подойдёт для использования в конкретных целях. Не забудьте внимательно ознакомиться со всей относящейся к нему документацией, чтобы избежать возможных неблагоприятных последствий, которые могут возникнуть после покупки или в процессе аренды помещения. Но лучше, конечно, обратиться для юридического сопровождения сделки к профессиональным юристам, специализирующимся в вопросах недвижимости.

О юридических услугах по сопровождению сделок с недвижимостью, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», читайте в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

Что такое нежилое помещение в многоквартирном доме и как его приобрести?

Все кто живут в многоквартирном доме привыкли к тому, что в каждом из подъездов есть нежилые помещения. Но что относят к таким помещениям и кто за них отвечает?

Очень часто путают типы помещений, ведь есть помещения общего использования, что по своему значению отличается от нежилого помещения.

И знать чем эти понятия отличаются очень важно, ведь все это может отразиться на сумме оплаты за коммуналку.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что это такое, чем отличается от жилого?

Зачастую такие объекты недвижимости используются в домах c большим количеством квартир в качестве помещения под коммерцию компаниями или частными предпринимателями. Но, в целом, это такая же часть здания, как и остальные. Это значит, что у них должны быть законные владельцы со всей необходимой документацией.

На владельцев таких строений распространяются обязанности и требования, которые соответствуют тем, что используются ко всем собственникам квартир дома. А это означает, что и оплата за коммунальные услуги для них проводится на общих основаниях. Если их нет, то оплата устанавливается по средним расценкам или происходит согласно показаниям счетчика.

Владельцы таких помещений должны перечислять средства на нужды дома. Они практически участвуют в жизни дома вместе с остальными жильцами. Это может быть ремонт или замена различных систем.

Иногда некоторые помещения, которые входят в состав общего имущества: подвалы или встроенные цокольные помещения, кладовые переходят в разряд нежилых. Тут нужно опустить момент о законности такого изменения помещений и дальнейшую их покупку заинтересованными лицами.

Когда помещения не числятся нежилыми, то они относятся к таким, что входят в состав всего домового имущества, и плата за услуги обслуживающих компаний, которые предоставляются в этих помещениях, будут делиться на всех проживающих в МКД.

Подробнее о том, чем жилые помещения отличаются от нежилых, читайте здесь.

Каковы требования к ним?

Для таких типов помещений выдвигают ряд важных требований, которые направлены на то, чтобы защищать интересы каждого жителя дома.

  1. В помещениях такого типа запрещается проводить деятельность, которая предполагает загрязнение окружающей среды или создание несоответствующих условий. Соответственно, это говорит о том, что нельзя открывать, к примеру, клинику для людей или животных, туалеты.
  2. Когда в помещении есть кафе или ресторан, заведение нужно закрыть до 11 вечера.
  3. Требования также касаются санитарных норм и соблюдения техники пожарной безопасности.
  4. Требования касаются и размещения объекта – только на первом этаже строения (дома).
  5. Если говорить конкретнее о таком помещении, стоит сказать, что внешне вид должен выглядеть гармонично со всем зданием (это особенно касается архитектурных памятников, изменение которых карается законом).
  6. Если в многоквартирном доме открывается помещение, для него должен быть создан отдельный вход. Все эти требования будут строго проверены еще до получения разрешения на строительство. Если у владельца нежилого помещения нет средств сделать отдельный вход, то разрешение на открытие какого-либо заведения он не получит.
  7. Отдельный вход обязательно должен иметь тамбур. Все помещение должно быть устроено так, чтобы люди с ограниченными возможностями могли легко туда попасть. Если есть лестница, около нее обязательно должен быть тамбур, а ступени не должны быть скользкими.

Владелец нежилого помещения должен согласовывать все этапы строительства и ремонта с местными органами власти и санитарными службами. Проектировкой и строительством должны заниматься только специалисты, у которых есть опыт в подобном строительстве.

Как узнать площадь в МКД?

Как узнать площадь жилых и нежилых помещений в МКД? Площадь МКД состоит из общей площади всех квартир и помещений. Учитывается также общедомовая территория.

  • лифт;
  • лестницу;
  • чердак;
  • подвалы и другие возможные помещения.

Все данные должны быть занесены в техпаспорт строения, который хранится в ТСЖ или управляющей компании. Обычно каждый владелец квартиры в определенном доме может попросить предъявить такие документы и даже снять копии для личного пользования.

Рассчитать площадь очень важно для оплаты за коммунальные услуги, например, отопление (ведь часто обогрев лестничных площадок разбивают на всех жителей дома).

Если говорить о площади нежилых помещений в больших домах (более 100 квартир), то она представляет собой сумму площадей всех секций, при этом замеры проводят внутри помещения, а балконы и лоджии из расчета исключают. Для них применяют отдельные низкие коэффициенты: 0,6 (балкон) и 0,4 (лоджия).

Кто может быть собственником?

Для решения такого вопроса стоит брать во внимание ст. 290 ГК РФ об общем имуществе владельцев помещений в МКД. Статья указывает, что собственники квартир владеют всеми помещениями дома, всеми конструкциями строения, а также оборудованием за пределами или внутри квартир, которые находятся на балансе обслуживающей компании.

Статья 290 ГК РФ. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

  1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
  2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Если говорить о нежилых помещениях, то их собственником может быть практически каждый. Нежилые помещения обычно находятся на балансе фирмы застройщика и продаются наравне со всеми квартирами. Покупать нежилое помещения может каждый желающий (о сделках с нежилой недвижимостью читайте здесь). О том как оформить и какие нужны для этого документы, стоит узнать более детально.

Пошаговая инструкция получения площадей в собственность

Для согласования получения права собственности нужно составить проект. Этим должны заниматься специалисты, у которых есть допуск к СРО. Они проведут осмотр здания, составят отчет, проведут замеры и нарисуют план будущего входного проема, лестницы и других обязательных конструкций. Для этого необходимым будет тех. паспорт помещения (о том, где взять техпаспорт и чем он отличается от техплана, читайте тут).

Разрешение жильцов МКД

  1. Необходимо соглашение от более чем 50% всех жителей дома. Обязательно в письменном виде с подписями и данными жильцов.
  2. Собственнику нужно пойти в управляющую компанию, которая обслуживает здание, и определить наиболее подходящее время и место сбора жильцов, чтобы получить подписи.
  3. Только после одобрения жителями, нужно согласовать работы со всеми инстанциями и пожарным управлением, также обратиться в органы власти по месту проживания для получения согласия, предварительно предоставив всю документацию.
  4. Если есть соглашение и документы, можно начинать работу.

В какую инстанцию обращаться?

  1. После оформления входа, учитывая все требования, нужно привести специальную комиссию. Если работа проведена, согласно всех строительных правил, и в соответствии с предложенным проектом, то члены комиссии выдадут акт о проведенной работе, которая отвечает всем стандартам.
  2. Конечный этап – поход в БТИ, чтобы изменить данные в тех. паспорте, и в единый государственный резерв, чтобы внести все правки в свидетельство (право на собственность, согласно закону).

Необходимые документы

В жилищную инспекцию нужно предоставить документы, которые позволят получить разрешение:

  • заявление;
  • технический паспорт;
  • все необходимые планы на работу;
  • графический проект;
  • соглашение от компании застройщика (соглашение на изменения в);
  • обязательно прилагать снимки стен, для будущего входа;
  • соглашение от жильцов в письменном виде.

В какие сроки ждать ответ от комиссии?

Разрешения, сбор и заполнение бумаг, посещение всех инстанций, может занять много времени. Каждый случай индивидуальный, поэтому нет никаких четких временных рамок. Среднее время заполнения всех нужных бумаг и подписание их занимает от 2 месяцев до 1 года.

Финансовые траты

Стоимость процедуры также индивидуальна. Примерные цены такие (брались в среднем по регионам):

  • подписание и составление проектных бумаг – 5-6 тысяч;
  • написание проекта – около 2 тысяч рублей;
  • жилищная комиссия – от 12 тысяч рублей;
  • новый технический паспорт – от 2 тысяч рублей;
  • сюда можно добавить еще примерно 10 тысяч рублей на различные мелкие расходы, которые могут потребоваться в процессе заполнения бумаг.
Читайте так же:  Квитанция госпошлина на развод в суде

Если власть по месту проживания отказала, или отказали жильцы дома, то выбить согласие можно исключительно через суд. В любом случае, должны быть названы причины отказа.

Если причина не является явной и четкой, и вы знаете, что все было сделано согласно правилам, нужно написать заявление в необходимые инстанции и уведомить суд, предоставить к заявлению: сканы всех документов, которые необходимы для согласования обустройства входа в помещение, а также копия отказа от органов власти.

Такой процесс может забрать много времени и средств. Именно поэтому, очень важно сразу серьезно отнестись к вопросу строительства и планировки помещения, чтобы потом не было разбирательств.

Перед походом в суд, необходимо изучить список запрещенных мер по строительству и перепланировке. Если работы, которые вы провели, не отвечают строительным нормам, то писать заявление нет смысла, нужно устранять все погрешности, допущенные во время работы. При проведении отдельного входа стоит доверять работу только профессионалам, которые качественно проведут все работы, согласно законодательству.

Ответственность за незаконное присвоение

Дальнейшее разбирательство с тем, что будет с недвижимостью, будет происходить в судебном порядке. Именно по этой причине власти советуют внимательно следить за тем, чтобы владельцы нежилых помещений имели документы на право владения собственностью.

Процесс приобретения и оформления нежилого помещения зачастую занимает много времени и сил, уже не говоря о средствах. Все свои действия нужно постоянно согласовывать с определенными службами, а любое нарушение правил будет строго караться. И хоть этот процесс не самый приятный, в будущем помещение может приносить неплохой доход.

Какие предъявляют требования к многоквартирному жилому дому?

В 2010 году на законодательном уровне был принят нормативный документ, предусматривающий нормы санитарии для домов, пригодных для постоянного проживания граждан. До введения его в действие, надзорные органы и проектировщики зданий в качестве руководства использовали нормы СНиПов.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Новые правила доставили определенные трудности при проведении проверок многоквартирных домов. Не только контролирующие органы, но и жильцы дома должны знать, какие предъявляются требования к многоквартирным жилым домам в 2019 году.

Под многоквартирным домом принято понимать здание, в котором располагаются две или более квартиры, имеющие собственные отдельные выходы к земельному участку или территориям общего пользования.

Такой вид жилого дома состоит из:

  • помещений жилого и нежилого типа;
  • иных площадей (лестничные площадки, помещения подвалов, лифты и пр.);
  • системы инженерного типа;
  • коммуникации.

При проведении проектным работ и построек жилого дома, с расположенными в нем квартирами, в обязательном порядке должны соблюдаться все установленные нормы, относящиеся к канализации, пожарной безопасности, водоснабжению и пр.

Правовое регулирование

Нормы и правила, касающиеся многоквартирных жилых домов, раскрываются в следующих документах:

  • Жилищное законодательство РФ.
  • Правила и нормы, касающиеся строительства.
  • Закон о санитарном и эпидемиологическом благополучии населения.

Требования к многоквартирным жилым домам

Общие требования включают:

  • использование жилой территории не допускается использовать в иных целях;
  • запрет на хранение веществ химического происхождения, наносящих вред здоровью;
  • не разрешается проводить работы с превышением показателей шума или загрязнений окружающей среды;
  • на лестницах и коридорах запрещается размещение больших предметов, препятствующих прохождению других жителей;
  • не допускается захламление чердачных и подвальных помещений;
  • жители должны следить за состоянием водоснабжения и канализации в своих жилых помещениях;
  • соблюдение пожарной безопасности;
  • уход за придомовой территорией и пр.

Противопожарные

Домоуправляющая компания несет ответственность по разработке и созданию документации, касающейся пожарной безопасности жилого дома. Такие правила, нормы и инструкции не должны идти в противовес с нормами действующего законодательства.

Принятые документы обязательно должны быть приняты к исполнению сотрудниками УК или ТСЖ, ведущих обслуживание дома.

Как правило, инструкции включают следующие запреты:

  • складирование различных предметов на технических этажах;
  • самостоятельная перепланировка эвакуационных выходов;
  • отогрев труб при помощи открытого огня;
  • проведение уборки с применением горючих жидкостей;
  • использование электрических приборов с видимыми повреждениями;
  • оставление без присмотра электрических приборов, включенных в сеть, помимо приборов, которые могут находиться включенными в круглосуточном режиме и пр.

Соблюдение указанных правил является обязательным для жильцов многоквартирного дома и работников УК. Любые нарушения противопожарной безопасности ведут к привлечению виннового лица к ответственности.

Когда управляющие компании делают ремонт подъездов многоквартирных домов? Смотрите тут.

Закрепленные санитарные нормы помогают поддерживать внутренний порядок, улучшить жилищные условия, обеспечить повышенный уровень комфортности и безопасности для проживания граждан.

Санитарные нормы и требования определяют принципы пользования водоотведение, освещением, отоплением, уборку и содержание прилегающих территорий, правила застройки, пожарной безопасности и пр.

Нормы действуют независимо от правового статуса жильца, они являются едиными для всех субъектов, занимающихся проектированием и проведением строительных работ зданий, санитарным контролем и пр.

К нежилым помещениям

Существуют определенные требования по порядку помещений нежилого типа, находящихся в многоквартирных домах. Собственник такого типа помещения вправе эксплуатировать его для реализации предпринимательской деятельности и размещения в нем непромышленных предприятий.

Практика продажи первых этажей дома под нежилые помещения уже давно применяется. По гигиеническим нормам, не все предприятия и учреждения позволено размещать в многоквартирных домах. Например, запрет стоит на предприятия, работа которых может привести к загрязнению территории и воздух в жилой зоне, нарушить условия нормального проживания граждан.

По нормам, под запрет попадают лечебно-профилактические организации, оказывающие помощь больным туберкулезом, дерматологическими инфекциями, с алкогольной и наркотической зависимостью, микробные лаборатории, бани и сауны, рестораны, кафе, бары и пр.

Как правило, первые этажи занимают такие организации, как парикмахерские, стоматологии, продуктовые магазины и пр.

Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме:

  • расположение на первом этаже, если оно занимает этаж выше, то нижерасположенные помещения тоже должны иметь тип нежилого;
  • отдельно сконструированный вход;
  • отсутствие нарушений общего архитектурного вида здания.

Осуществить перевод жилого помещения в не жилое, позволяет жилищное законодательство. Разрешение дается органом местного самоуправления.

К благоустройству придомовой территории

Требования к содержанию территорий вокруг жилого многоквартирного дома:

  • деревья высокого типа допускается высаживать в 5 метрах и дальше, от жилого дома;
  • кустарники должны быть высажены в 1,5 метрах от края дома, их ветви не должны задевать окна первого этажа;
  • территория должна иметь разграничение по зонам отдыха, детским площадкам, зонам для посадки растений, парковочным местам и пр.;
  • дороги для пешеходов и подъездов должны быть заасфальтированы.

Уборка территории должна проводиться ежедневно. Летнее время года подразумевает полив, а зимнее – уборку территории от снега. В темное врем суток площадки должны освещаться.

  • подвалы неотапливаемого типа должны быть не холоднее 5 градусов по Цельсию;
  • влажность воздуха не может превышать 65 %;
  • температурный режим поддерживается, исходя из предназначения подвального помещения;
  • ежегодное проведение осмотров подвалов, включая окна, вытяжки, вентиляцию;
  • вход в помещение должен иметь выключатели для света;
  • помещение подвала не должно заваливаться вещами;
  • ежедневный осмотр и проверка запорного оборудования и входа.

Кто отвечает за уборку подъездов в многоквартирном доме? Информация здесь.

Какой порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме? Подробности в этой статье.

Кто отвечает за управление МКД?

Владельцы помещений, должны избрать один из способов управления многоквартирным домом:

  • управлением самими владельцами помещений;
  • правомочия по управлению передаются в ТСЖ, кооператив ли иные специализированные учреждения;
  • выбирается управляющая компания.

Способ управления выбирается на общем собрании владельцев помещений и может переизбираться неоднократно. Принятое решение является обязательным для каждого из владельцев помещения в жилом доме.

Требования, предъявляемые к многоквартирным домам, должны исполняться строго в соответствии с законами РФ. Жильцы, владельцы нежилых помещений, управляющие компании, должны придерживаться установленных норм и правил, во избежание нарушения прав и интересов третьих лиц, а также привлечения к ответственности за такие проступки.

На видео о требованиях к безопасности многоквартирных домов

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Похожие записи:

  • Как делится дом построенный на материнский капитал при разводе Как при разводе будет делиться квартира, частично оплаченная материнским капиталом? Здравствуйте. В браке куплена 1/2 часть квартиры на материнский капитал. С мужем развелись. Собственник купленной 1/2 части квартиры я. Имеет ли муж на нее какие то […]
  • Заявление о теракте в москве Троим членам одной семьи предъявлены обвинения по делу о теракте в Страсбурге Подозреваемые в возрасте 32, 34 и 78 лет были задержаны в декабре прошлого года, сообщает BFM TV со ссылкой на осведомленный источник. Их обвиняют в хранении и передаче […]
  • Приказ мвд россии 1045 2019 Приказ МВД РФ от 30 ноября 2012 г. N 1065 "О некоторых вопросах назначения на должности в органах внутренних дел Российской Федерации и увольнения со службы сотрудников органов внутренних дел Российской Федерации" (с изменениями и […]
  • 123 федеральный закон по пожарной безопасности 2019 Закон о пожарной безопасности 2019 Федеральный закон “О пожарной безопасности” Федеральный закон под номером 69 был принят 18 ноября 1994 и вступил в силу на момент опубликования — 21 декабря того же года. По своей структуре ФЗ 69 состоит из […]
  • Приказ на смену материально ответственного лица образец Приказ о смене мол инвентаризация Приказ на инвентаризацию при увольнении мол На складе организации планируется смена материально ответственного лица. Какова процедура передачи товара в данной ситуации? Обязательно ли проводить инвентаризацию, или […]
  • Приказ 570 2019 Приказ Минздравсоцразвития РФ от 31.08.2007 N 570 Об утверждении профессиональных квалификационных групп должностей работников культуры, искусства и кинематографии МИНИСТЕРСТВО ЗДРАВООХРАНЕНИЯ И СОЦИАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ от 31 августа 2007 г. N 570 ОБ […]