Залог земельного участка с сервитутом

Обременение права собственности земельным сервитутом

Глава 13 Гражданского кодекса посвящена одному из важнейших вещных прав, принадлежащих человеку от рождения, — праву собственности. Только право собственности позволяет человеку в полном объеме участвовать в экономическом обороте, тем самым удовлетворяя свои потребности.

Имея в собственности какую-либо вещь, лицо по отношению к ней наделено следующими правами — владеть, пользоваться и распоряжаться. Этой трилогией и раскрывается содержание права собственности. Если говорить кратко обо всех вышеперечисленных полномочиях собственника, то владение можно определить как фактическое обладание вещью, пользование — дает право извлекать от вещи ее полезные свойства, а распоряжением собственнику дозволено определять дальнейшую судьбу вещи, причем он может это делать по своему усмотрению, любым путем (уничтожение, дарение, мена, продажа и т. д.). Несмотря на, казалось бы, абсолютный характер прав собственника по отношении к вещи, Гражданским кодексом установлены и ограничения — осуществляя свои права, собственник не должен наносить ущерба окружающей среде и не должен нарушать права и законные интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ). Но это общие ограничения, относящиеся к любому собственнику и к любому предмету, находящемуся в собственности. В свою очередь Земельным и Гражданским кодексами также установлены ограничения конкретного характера, как для самого собственника, так и для третьих лиц. В частности, одним из ограничений права собственности на земельный участок является сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком. Причем согласно статье 2 Земельного кодекса нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу.

Статья 23 Земельного кодекса РФ выделяет два вида сервитутов — частный и публичный. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Так, согласно статье 274 Гражданского кодекса частный сервитут устанавливается для определенных нужд — обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также и других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, то есть не задействовав при этом земельного участка, принадлежащего другому лицу. Тем не менее, обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им (ст. 274 ГК РФ).

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

В пункте 3 статьи 23 приведен исчерпывающий перечень случаев установления публичного сервитута. Итак, публичный сервитут может быть установлен для:

  • прохода или проезда через земельный участок;
  • использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
  • размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
  • проведения дренажных работ на земельном участке;
  • забора воды и водопоя;
  • прогона скота через земельный участок;
  • сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
  • использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
  • временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
  • свободного доступа к прибрежной полосе.

В соответствии с частью 2 статьи 275 Гражданского кодекса сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Таким образом, сервитут лишен самостоятельности и не может быть объектом экономического оборота.

Обременение земельного участка земельным сервитутом может быть срочным и бессрочным. Сервитут, обременяющий земельный участок на неопределенный срок, существует, пока в нем есть необходимость. При этом сервитут никак не зависит от конкретной личности — собственника земельного участка, он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок к другому лицу (ч. 1 ст. 275 ГК РФ). В связи с этим собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, необходимо знать, что при его продаже он должен проинформировать о сервитуте будущего покупателя, так как в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременении земельного участка покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Эта норма установлена пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ. Также отметим, что осуществление сервитута третьим лицом должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Особо следует уделить внимание моменту возникновения сервитута. В соответствии с частью 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ сервитут должен устанавливаться соглашением между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка. В соответствии с Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра 17 марта 2004 года, соглашение о сервитуте представляет собой договор, заключенный между лицом, требующим установления сервитута (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок), и собственником соседнего земельного участка, а в необходимых случаях — собственником другого земельного участка (соседнего участка).

Согласно пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ установление сервитута должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» статьей 27 устанавливает правила государственной регистрации сервитутов. Соглашение об установлении сервитута регистрируется в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Причем если сервитут относится к части земельного участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута, а если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется. Кроме того, Законом N 122-ФЗ установлено, что сервитут вступает в силу только после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Конечно, при установлении сервитута могут возникнуть спорные ситуации, особенно со стороны собственника земельного участка, ведь сервитут в любом случае вызовет для него неудобства. По общему правилу, в случае недостижения общего согласия об установлении или об условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. При этом истцом должны быть представлены доказательства необходимости установления сервитута, иначе ему может быть отказано. Так, постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 ноября 2005 г. N А17-382/14-2004 судом отказано в удовлетворении заявленных требований на установление сервитута, поскольку истцом не представлено доказательств невозможности проезда (прохода) к принадлежащим ему зданиям без установления сервитута на соседний земельный участок.

Как Земельный, так и Гражданский кодексы предусматривают для собственника земельного участка денежную компенсацию за возможные неудобства, причиненные сервитутом — ему дается возможность требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование земельным участком. Согласно пункту 1.6 Временных методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен. Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, а ее размер может изменяться в течение срока, на который установлен сервитут (п.п. 1.7, 2.1).

Роман Ларионов, юрисконсульт компании «Гарант»

Получение сервитута

Гражданин заложил земельный участок и дом в банке под кредит. Позже он построил еще один дом. На земле заложенном в банке. В банк он второй дом не закладывал. Предлагает мне купить этот дом. Какова вероятность у меня через суд получить сервитут для беспрепятственного пользования этим домом ?

Уточнение клиента

На второй дом, который я думаю покупать есть свидетельство. В нем есть обременение — ипотека. Говорят что свидетельство получено в рамках дачной амнистии. В результате дом никак не самострой, имеет свидетельство на собственность. Каковы же мои шансы получить серветут через суд.

15 Августа 2014, 09:41

Ответы юристов (20)

Можете установить сервитут через суд или по договоренности с владельцем земли- то что он заложил землю- не означает что он потерял право собственности- при залоге происходит некоторое ограничение правомочия распоряжением участка (продажа, дарение).

К тому же, в ситуации, если он не выплачивает кредиты и земля продается с торгов или переходит банку- вам как собственнику недвижимости должно быть предоставлено первоочередное право выкупа земельного участка под домом.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, Валерий. Вероятность в данной ситуации нулевая. Возведенный дом не находится на праве собственности у Вашего Продавца. Его на бумагах вообще не существует.

На одном земельном участке возможно возвести только один индивидуальный жилой дом, который в последствии можно зарегистрировать и оформить на него право собственности, в соответствии с законодательством России.

На сегодняшний день Вашему Продавцу, для того чтобы хотя бы на себя оформить этот дом, необходимо как минимум выделить под него земельный участок и присвоить адрес.

Так как земельный участок находится в залоге у банка, то разделить его на два самостоятельных (чтобы каждый дом находился на своем участке) не представляется возможным.

Советую Вам отказаться от так называемой «покупки» нового дома. Зарегистрировать свое право собственности на него у Вас не получится даже в судебном порядке.

Уточнение клиента

Дом находится на праве собственности о чем свидетельствует наличие свидетельства.

Читайте так же:  Коллективный договор открытого акционерного общества российские железные дороги

15 Августа 2014, 09:42

Если права на вещь не оформлены, то юридически это ничье имущество. Поэтому сервитут в такой ситуации возникнуть не может.

как же он тогда землю то заложил? ) ведь речь идет о праве прохода.

Документы на дом оформлены ?

Во-первых по вашему вопросу можно применять ст. 271 ГК РФ

Статья 271. Право пользования
земельным участком собственником недвижимости

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости,
находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право
пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным
участком.

(в ред. Федерального закона
от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Абзац утратил силу. — Федеральный закон
от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

2. При переходе
права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным
участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник
недвижимости.

Для этого не требуется обращаться в суд.

Если вам этой земли недостаточно, то вы можете воспользоваться п.1 ст.274 ГК РФ

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка,
другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного
участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка
(соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним
участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и
проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий
электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации,
а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть
обеспечены без установления сервитута.

Если вы в суде докажите, что сервитут вам действительно нужен для пользования домом и без него вы домом пользоваться не сможете, то за вами признают сервитут.

Добрый день, Валерий!

В данном случае для установления сервитута нет оснований, если только земельный участок не разделен на два.

Полагаю, речь нужно вести о том, законно ли построен второй дом и какие на него есть документы, а также что указано в договоре залога участка по поводу запрета отчуждения.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Кроме того, в соответствии со ст. 35 ЗК РФ

4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в Росреестре. В соответствии со ст. 353 ГК РФ при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу залог сохраняется.

Таким образом, собственник вряд ли сможет продать Вам дом без земельного участка под ним, а на это, скорее всего, потребуется согласие банка.

Поэтому такая сделка вызывает много вопросов.

Валерий, добрый день.

Если на постройку не было получено разрешение, в том числе и банка, тогда Вы не сможете оформить этот дом, а в последствии есть вероятность его сноса.

Статья 222. Самовольная постройка
[Гражданский кодекс РФ]
[Глава 14]
[Статья 222]

1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое
строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на
земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном
законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это
необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и
строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее
право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать,
дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за
его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Здравствуйте, Валерий. Полностью согласна с мнением Павла Бурова.

С одной стороны, залог не препятствует распоряжению своим имуществом. С другой — речь именно об имуществе, принадлежащем на праве собственности.

Тут необходимо принимать во внимание действующий принцип — один земельный участок — один дом. Т.е. второй, третий и последующие дома не могут быть зарегистрированы на праве собственности на одном земельном участке без раздела его на отдельные земельные участки. А нет регистрации права собственности — нет и объекта, который может быть продан или куплен и, соответственно, собственником которого вы могли бы стать.

Даже отдав деньги и вселившись в дом, вы никогда не станете собственником дома, пока ваше право собственности на дом не пройдет госрегистрацию. А она ее не пройдет, т.к. и построивший дом гражданин лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на этот дом.

Следовательно, ни о каких сервитутах речь идти не может. До раздела участка, если, конечно, нет для этого установленных законом препятствий.

Каковы же мои шансы получить серветут через суд.

«100 %» так сказать- вполне хорошие.

Пишите заявление об установлении сервитута- права прохода к своему дому- однако, можете составить подобное соглашение и самим продавцом- я, так думаю, что он не против этого.

Дом находится на праве собственности о чем свидетельствует наличие свидетельства.

Вы указываете, что дом в ипотеке, это означает, что на продажу потребуется согласие банка. Кроме того, отчуждение дома без земельного участка, на котором находится дом, не допускается законом, если дом и участок принадлежит одному лицу. Учитывая, что участок в залоге, то тут тоже потребуется согласие банка, иначе сделку купли-продажи дома не зарегистрируют в Росреестре.

Допускаю, что оба жилых строения возведены на одном земельном участке законно, но для отчуждения одного из домов придется выделять участок под отчуждаемым домом.

Что касается сервитута, то если оба дома находятся на одном земельном участке, то сервитут невозможен.

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Резюме, для приобретения дома необходимо выделить участок под ним и получить согласие банка на сделку. Уточню, что ответ дан без анализа всез документов.

Уточнение клиента

Ситуация еще интересней. Продавец потерял право на землю и право на первый дом по суду через исполнительное производство. Но второй дом он не закладывал !?

15 Августа 2014, 10:06

А вообще обратитесь за консультацией в Росреестр со всеми документами вместе с продавцом, если отчуждение дома в данной ситуации возможно и сделку зарегистрируют, то сервитут не нужен.

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Уточнение клиента

Этот шаг — поход в росреестр понятен. Для меня принципиально важен вопрос с сервитутом именно через суд. Поясню почему — банк продаст первый дом, приедет собственноик новый, который оплатил большие деньги, а тут дядя с непонятными правами. Мне и нужно судебное решение что бы ко мне у нового собственика не было претензий. Сил на настоящую войну у меня нет.

15 Августа 2014, 10:18

Дом находится на праве собственности о чем свидетельствует наличие свидетельства.

Не представляю как это возможно. Адрес у первого дома и второго совпадают или нумерация у каждого дома своя?

Ситуация еще интересней. Продавец потерял право на землю и право на первый дом по суду через исполнительное производство. Но второй дом он не закладывал !?

Ипотека — это обременение в силу закона, так или иначе требуется согласие банка на сделку, если приобретаемый Вами дом в ипотеке. Ответ тот же, если переход права собственности на дом зарегистрируют при таких обстоятельствах, то Вы сможете на законных основаниях пользоваться участком. Но есть сомнения.

Продавец потерял право на землю и право на первый дом по суду через исполнительное производство.

Покупайте второй дом и покупайте часть участка, необходимого вам (если конечно об этом договоритесь с собственником участка) выделяйте самостоятельный участок, если границы позволят- межевание, кадастровый учет, регистрацию земельного участка,-, если же не договоритесь с собственником участка- то можете установить сервитут через суд.

Без анализа документов ответы юристов — только домыслы.

Мне и нужно судебное решение что бы ко мне у нового собственика не было претензий.

Согласно ст 274 ГК РФ :

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Так что, шансы на установление сервитута есть.

Ситуация такова, что на одном участке есть два жилых дома. В соответствии с требованиями закона (ст. 1, ст. 35 ЗК РФ) отчуждение дома невозможно без отчуждения земельного участка под ним. Это означает, что для продажи одного из домов потребуются документы на земельный участок под ним, т.е. без межевания и постановки на кадастровый учет данного з/у не обойтись. Но такое возможно, если позволяет площадь данного з/у.

Таким образом, если участок будет размежеван на два участка, то в собственность совместно с домом перейдет отдельный участок, а значит можно будет сделать отдельный выход с участка и не пересекаться с собственником соседнего дома и участка. Сервитут потребуется только в случае, если будет невозможно сделать отдельный выход с участка и Вы будете вынуждены пользоваться соседним участком для прохода и т.п., тогда да, Вы будете вправе требовать установления сервитута в судебном порядке при отсутствии соглашения с собственником соседнего участка.

Читайте так же:  Основная отчетность банка

Уточнение клиента

Так тогда наверное надо направить в суд иск на межевание ?

Или купить не весь дом? Скажем 9/10 — может быть можно тогда будет без земли ?

15 Августа 2014, 12:02

Так тогда наверное надо направить в суд иск на межевание ?

Только если есть препятствия для межевания.

Или купить не весь дом? Скажем 9/10 — может быть можно тогда будет без земли ?

Не получится, в данном случае доли в доме также подлежат отчуждению с земельным участком в размере, пропорциальном размеру доли.

Если земельный участок и строение на нем находятся в собственности одного лица, отчуждение права собственности на это строения без отчуждения соответствующего права на земельный участок невозможно (ст. 273 ГК). Такая сделка просто не пройдет регистрацию.

Поэтому в договоре купли-продажи дома также должно быть указано условие о продаже соответствующей доли земельного участка.

В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ, сервитут устанавливаетсяпо соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Ст. 216 ГК предусмотрено, что сервитут является вещным правом, вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 ст. 131 ГУК установлено, что

право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из чего следует: 1. Сервитут устанавливается не судом, а соглашением собственников земельного участка. Для обращения в суд необходимо нарушение права. Такое нарушение возможно только в случае отказа собственника предоставить вам сервитут. Для того, чтобы устанавливать сервитут в судебном порядке, получите сначала отказ от соответствующего собственника решить этот вопрос по согласованию сторон.

2. Ваше соглашение об установлении сервитута (между вами и соседом) подлежит обязательной государственной регистрации. Из чего следует — никаких «непонятных дядь», недоумевающих по поводу сервитута, быть не может.

Сервитут будет зарегистрирован в ЕГРП. Зарегистрированные ограничения, обременения одинаково обязательны как для тех лиц, на которых они распространяются, так и для их правопреемников (возможных покупателей).

3. Никакой правовой разницы между сервитутом, установленным по соглашению сторон или по решению суда, если сервитут пройдет госрегистрацию, нет.

Если «непонятный дяд» будет оспаривать сервитут, установленный соглашением сторон, он также может обратиться в суд и оспаривать сервитут, установленный судом. Его же при установлении сервитута никто не спрашивал. А закон не запрещает обращаться в суд любому и чуть ли не по любому поводу.

4. Если собственник — адекватный человек, не тратьте напрасно время вашей жизни и деньги на излишнее хождение по судам, поскольку этот вопрос можно решить гораздо проще, быстрее и дешевле и с тем же результатом.

Составьте грамотно соглашении об установлении сервитута и зарегистрируйте его в Росреестре.

Если найдутся основания для оспаривания сервитута, установленного таким способом, они могут найтись и для оспаривания сервитута на. основании судебного решения.

Вот нормы, из которых следует вышенаписанное:

ст. 275 ГК РФ, п. 1:

Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Статья 276. Прекращение сервитута
1. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

2. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Так тогда наверное надо направить в суд иск на межевание?

Или купить не весь дом? Скажем 9/10 — может быть можно тогда будет без земли ?

1. Суды межеванием не занимаются, у них другие функции. Такой иск просто невозможен.

2. Купить вы можете, хоть 1/100 в праве на дом. Но вместе с ней — и 1/100 на земельный участок.

Не понимаю, в чем проблема. Собственник дома, продавая его, должен отдавать себе отчет, что дом и земельный участок — физически неделимы. Отчуждая дом, он обязан провести и отчуждение соответствующего участка или доли в праве на него.

3. Ваш вопрос немного меня запутал. Такое ощущение, что только теперь мы докопались до истины. Проблема, случайно, не в том, что собственник, продавая дом, не хочет продавать землю, а вы надеетесь путем установления сервитута приобрести на землю какое-то право?

Это невозможно. Установление сервитута в таком случае не излечивает неправомерную сделку. Просто никакой сделки не будет.

Сервитут не может быть установлен для того, чтобы приобрести дом без прав на земельный участок.

Сервитут возможен только для устранения нарушения права собственника дома пользоваться этим домом, если, например, в силу расположения участка он не имеет проход к этому дому. Не более того.

Так что продавцу придется смириться с мыслью — либо он продает дом с соответствующей долей земельного участка, либо так и остается навсегда собственником двух домов. Никакие «хитрости» с сервитутом и с чем бы то ни было еще, тут не помогут.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

16.3. Особенности залога земельных участков

Земля — это самый надежный объект залога, так как со временем она не изнашивается при рациональном использовании, как другие виды недвижимости, а напротив, стоимость ее постоянно возрастает.

Самостоятельными объектами залога могут быть садово-огородные участки, земли личного подсобного хозяйства, незастроенные участки населенных пунктов и др. Общее правило состоит в том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому п той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Залог земельных участков возможен не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежности главной вещи — передаваемых в залог зданий и сооружений. В ст. 135 ГК РФ установлено: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Главная вещь имеет в хозяйственном обороте самостоятельное значение, а принадлежность зависит от нее, служит главной вещи. Поэтому если заложена главная вещь (здание), то считается заложенной и принадлежность — земельный участок. Именно такой порядок установлен п. 3 ст. 340 ГК РФ, предусматривающей невозможность ипотеки зданий и сооружений без одновременного залога и земельного участка, на котором находится это здание. В случае если земельный участок находится не в собственности владельца здания, а в аренде у него, то в залог передается право аренды этого участка или его функционально необходимой части.

Важное значение для уточнения возможности залога застроенных земельных участков имеет законодательное положение о залоге предприятия как единого имущественного комплекса со всем движимым и недвижимым имуществом, включая и землю, входящую в его состав, если иное не предусмотрено договором. В зависимости от обстоятельств объектом залога может быть как предприятие в целом, так и его отдельные части, т.е. земельный участок (или его часть), на котором расположено предприятие, может быть заложен (перезаложен) в качестве самостоятельного объекта.

Анализируя механизм залога земельных участков, необходимо учитывать еще один существенный момент. Земля — основное средство производства (фактор) — выступает в хозяйственном обороте в качестве вещи с отделимыми плодами, которая состоит из главной вещи (самой земли) и плодов, урожая — продуктов ее органического развития, отделяющихся от нее и образующих новые вещи, не нарушая качества земли. Они могут вступать в хозяйственный оборот самостоятельно. Исходя из этого объектом залога в зависимости от условий могут быть земельный участок и урожай с него отдельно или вместе взятые. В зарубежной практике принято обращать взыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения только после снятия урожая.

Можно выделить также следующие особенности залога земельных участков.

  • 1. Не допускается залог части земельного участка, которая по своему размеру не может быть использована по назначению соответствующей категории земель.
  • 2. Городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство, не могут быть сданы в залог. Это земли общего пользования в населенных пунктах, скверы, коммуникации, площади, бульвары, пляжи, набережные и др.
  • 3. При общей совместной собственности на землю залог может быть установлен только па принадлежащий гражданину участок, выделенный в натуре.
  • 4. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на здания залогодателя, расположенные на нем, если в договоре не предусмотрено иное условие.

При наличии в договоре такого условия в случае реализации участка залогодатель приобретает сервитут, т.е. право ограниченного пользования частью участка, необходимой для обслуживания здания (п. 4 ст. 340 ГК РФ (в ред. от 30.12.2004 № 213-ФЗ и от 26.06.2007 № 118-ФЗ)).

  • 5. Если в ипотеке находится земельный участок, на котором расположено здание другого собственника, то к новому владельцу переходят права и обязанности, которые имел залогодатель.
  • 6. Залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору либо земельного участка, на котором они находятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект, либо права аренды его.
  • 7. Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта РФ, но не районного уровня.
  • 8. Оценка земельного участка при залоге осуществляется в соответствии с Законом об оценочной деятельности. Залоговая стоимость участка устанавливается по соглашению сторон. При обращении взыскания па участок в судебном порядке начальная продажная цена его на публичных торгах определяется решением суда либо соглашением сторон.
  • 9. По просьбе залогодателя суд может отсрочить продажу сельскохозяйственных земель не более чем на год.
  • 10. Удовлетворение требований кредитора за счет заложенного земельного участка без обращения в суд допускается по нотариально удостоверенному соглашению сторон, заключенному только после появления оснований для обращения взыскания на предмет залога, т.е. после истечения срока погашения кредита (схемы 16.30, 16.31).
Читайте так же:  Советский район республики марий эл приставы

Схема 16.30. Ипотека земельных участков

Схема 16.31. Особые условия ипотеки земельного участка

Обременение земельного участка. Сервитут, залог, долгосрочная аренда

(Обязательства по предоставлению права использования земельного участка лицу, не являющемуся собственником данного участка)

Обременение земельного участка – это определенные ограничения права собственности. Наиболее распространенными обременениями являются:

  • сервитут;
  • залог, в том числе, ипотека;
  • аренда на срок более одного года;
  • арест, наложенный судебным решением.

Обремененный участок можно получить различными путями:

  • по воле собственника,
  • против воли собственника на основании судебного акта,
  • при получении наследства,
  • по договору купли-продажи при переходе права собственности к новому владельцу. Почти все обременения допускают продажу участка, и по закону новый владелец рискует купить обремененную недвижимость.

Сервитут – это право лимитированного пользования чужим (обычно соседним) участком. Он бывает частным и публичным. Частный сервитут устанавливается для конкретного физического или юридического лица. Публичный сервитут устанавливается правовым актом для неограниченного круга лиц.

Примерами такого ограниченного права пользования могут быть:

  • проход или проезд через соседний участок,
  • установка, ремонт и/или использование инженерно-технических объектов (электрические кабели, водопровод и т.д.),
  • размещение межевых знаков,
  • проведение дренажных работ.
  • расположение участка в пределах водоохранной зоны и защитной прибрежной полосы.

Сервитут может быть срочным или бессрочным. Любые виды сервитутов (частные и публичные, срочные и бессрочные) должны быть зарегистрированы в реестре недвижимости (статья 23 ЗК РФ; статья 52 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости)).

Публичные сервитуты устанавливаются в интересах властных органов или местного населения для решения задач, связанных с обеспечением государственных или общественных нужд, без постоянного или временного занятия земельных участков. Публичные сервитуты возможны только с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты обычно не предполагают никакой компенсации за причиняемые собственникам земли неудобства. Только если обременение значительно осложняет эксплуатацию участка, собственник может потребовать деньги от властного органа, установившего сервитут. Размер платы может быть указан в нормативно-правовом акте, на основании которого установлен публичный сервитут. Если вопрос об оплате не решен путем переговоров, собственник обремененного участка вправе обратиться в суд для определения размера и порядка выплаты компенсации.

Несогласные собственники участка, обремененного публичным сервитутом, могут защищать свои права в судебном порядке.

Установление частного сервитута

Получить право ограниченного пользования можно только в случае, если проблему нельзя решить другим способом. Потребовать установления сервитута может собственник соседнего участка или лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования (статья 274 ГК РФ). Иные основания права пользования землей не дают владельцу такого права. Например, установления сервитута не может потребовать арендатор участка.

Лицо, требующее для себя право ограниченного пользования, может договориться с собственником близлежащего участка, заключив с ним соответствующий договор на платной или безвозмездной основе.

Если собственник обремененного участка сменился, договор сохраняет свое действие. Он может быть прекращен лишь в двух случаях:

  • отпали основания для обременения (например, построена дорога, которой можно пользоваться в обход обремененного участка),
  • сервитут препятствует пользованию собственником своей землей.

Установление сервитута через суд

Если договориться не получается, нужно обращаться в суд с исковым заявлением, в котором указывается, в частности, факт обращения к соседу с просьбой установить сервитут и невозможность достичь соглашения по этому вопросу. Причину, по которой соглашение не достигнуто, тоже нужно указать. Например, сосед не захотел обременять свой участок или не удалось договориться по вопросу оплаты сервитута. Тогда сервитут регистрируется на основании судебного решения, которым может быть определен размер и порядок оплаты.

Аренда – это предоставление за плату имущества нанимателю во временное владение и пользование (статья 606 ГК РФ). При этом все, что наниматель получит в результате пользования участком (например, плоды растений), станет его собственностью.

Долгосрочный договор аренды, заключенный на срок более одного года, считается обременением, потому что он регистрируется в Росреестре (статья 26 ЗК РФ). Бывает, что недвижимость может быть обременена сразу несколькими ограничениями. Например, она может сдаваться в аренду после взятия ипотеки или внесения ее в качестве залога. Впрочем, такие ситуации больше характерны для сделок с квартирами.

Нужно иметь ввиду, что можно не регистрировать (статьи 610, 621 ГК РФ, п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)):

  • договор, заключенный или продленный на неопределенный срок, так как стороны могут в любое время могут его расторгнуть;
  • договор, продленный на новый срок на прежних условиях, так как на него распространяются правила о соглашениях, заключенных на неопределенный срок.

В таких обстоятельствах не стоит бояться покупать землю, потому что собственник может отказаться от договора аренды в любое время, предупредив об этом арендатора за три месяца.

Земельный участок, как и другую недвижимость, можно заложить по договору ипотеки. Правила об ипотеке земли установлены гл.XI Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и статьей 53 Закона о регистрации недвижимости.

Чтобы заложить землю, находящуюся в совместной собственности супругов или в долевой собственности родственников, прежде из него должна быть выделена доля лица, собирающегося брать ипотеку.

Заложить участок в ипотеку вправе не только его собственник, но и арендатор в пределах срока аренды с согласия собственника (в том числе, муниципалитета).

Статья 65 указанного закона прямо предусматривает право строительства на заложенном участке. При этом залог распространяется как на саму землю, так и на любые здания и сооружения на ней.

Согласно статье 80 федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» арест накладывается судебным приставом-исполнителем для обеспечения исполнения имущественного взыскания на основании решения суда, в соответствии с которым обычно должник обязан выплатить взыскателю деньги. Случается, что на банковских счетах нужной суммы у должника нет. Тогда необходимая сумма может быть получена через продажу его имущества. Чтобы предотвратить вывод имущества из собственности должника и обеспечить его сохранность, применяется арест.

Также арест используется в качестве обеспечительной меры в судебных разбирательствах (статья 91 АПК РФ, статья 140 ГПК).

Арест означает запрет на распоряжение землей путем совершения сделок купли-продажи, дарения, раздела земли и т.д. Росреестр не станет регистрировать договоры в отношении арестованного участка. В исключительных случаях собственник ограничивается в праве пользования землей или лишается своего участка. Такие действия пристава, как ограничение права пользования и изъятие, тоже относятся к аресту.

Пристав может арестовать землю, даже если ее стоимость выше суммы долга, когда у должника нет другого имущества или оно малоликвидно (пункт 41 Постановления от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»).

Кроме того, арест может быть обращен на землю, находящуюся в ипотеке. Чаще всего это происходит в результате обращения в суд банка, в котором был получен кредит.

Установление обременения земли почти всегда доставляет определенные неудобства собственнику или покупателю участка. Самый неприятный вид ограничения – это арест, потому что при нем невозможен переход права собственности, но опытный юрист может помочь снять обременение через суд.

Все остальные ограничения допускают переход собственности, но они вместе с правом на землю переходят к новому собственнику. Поэтому, приобретая участок, следует попросить продавца запросить правоустанавливающие документы в Росреестре, из которых можно узнать нужную информацию. Если окажется, что земля обременена, нужно обратиться к юристу, чтобы узнать, вправе ли будущий собственник использовать участок для своих целей. Возможно, проблема будет разрешима после покупки. К примеру, юрист знает, как обосновать иск о переносе линии электропередач, чтобы суд его удовлетворил.

Статья подготовлена специально для
юридической компании «Эра права»

25 января 2017 года

Обзоры и публикации по теме:

© Исключительные права на данную публикацию принадлежат ООО «Эра права». Полная или частичная перепечатка или иное распространение публикации допускается только с обязательным указанием имени автора (при наличии) и наименования правообладателя, а при размещении в сети Интернет, — с гиперссылкой на сайт правообладателя

Похожие записи:

  • Иск по договору купли продажи автомобиля Иск по договору купли продажи автомобиля В Арбитражный суд Омской области Истец: Индивидуальный предприниматель П., _______ г.р. Место жительства: …г. Омск, ул. …, д. …, кв… Ответчик: Индивидуальный предприниматель А. Место жительства: Омская […]
  • Как платить алименты на одного ребенка если два ребенка Алименты на детей от разных браков: расчет суммы, оформление заявления Права ребенка на получение содержания от родителей, предусмотренные законодательством Российской Федерации, никоим образом не могут быть ограничены, ущемлены и не зависят от […]
  • Заявление дисциплины по выбору Заявление дисциплины по выбору Аспирантам, в учебных планах которых предусмотрено на следующем году обучения освоение элективных (избираемые в обязательном порядке) и факультативных дисциплин, необходимо в срок до 25 января 2018 года предоставить […]
  • Требования edius 8 EDIUS 6. СИСТЕМНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ Урок 2 В предыдущей статье мы разобрали преимущества и недостатки видеоредактора Edius . И одним из преимуществ было то, что программа имеет достаточно скромные системные требования. Рассмотрим необходимый минимум […]
  • На что делится 13 налог Как забрать свои 13% у государства Ежемесячно у каждого официально работающего работника забирают 13% в качестве Налога на Доход Физических Лиц (НДФЛ) и этот процент для всех граждан РФ одинаков. Чем больше заработная плата, тем больше забирают […]
  • Налог при мощности 360 лС Калькулятор перевода кВт в л.с. и обратно Соотношение кВт и лошадиной силы Лошадиная сила (л.с.) это внесистемная единица мощности, которая появилась примерно в 1789 году с приходом паровых машин. Изобретатель Джеймс Уатт ввел термин «лошадиная […]